کوچ سرمایههای خرد از مسکن به طلا و ارز
نشان تجارت - هدی کاشانیان: تحولات اقتصادی سالهای اخیر در ایران، رفتار سرمایهگذاران خرد را به شکل چشمگیری دگرگون کرده است. آنچه تا چند سال پیش بهعنوان امنترین و پرسودترین گزینه سرمایهگذاری شناخته میشد، یعنی بازار مسکن، اکنون جای خود را به داراییهایی داده که سیالیت بالاتر و ریسک نگهداری کمتری دارند.
طلا و ارز، این دو دارایی دیرآشنا، اما همواره پرتلاطم، به پناهگاه تازه سرمایههای خرد تبدیل شدهاند. این جابهجایی گسترده نه یک انتخاب تصادفی، بلکه پاسخی منطقی به مجموعهای از فشارها و محاسبات اقتصادی است که در لایههای زیرین اقتصاد ایران ریشه دوانده است.
چرا مسکن دیگر جذابیت سابق را ندارد؟
بازار مسکن در ایران تا مدتی پیش گزینهای بود که هم ارزش دارایی را در برابر تورم حفظ میکرد و هم درآمد اجاری پایدار ایجاد میکرد، اما این دو ویژگی اکنون تحت فشار قرار گرفتهاند.
نخستین ضربه را افزایش شدید قیمت مسکن وارد کرد که دسترسی سرمایهگذاران خرد به این بازار را بهطور جدی محدود کرد. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کلانشهرها به سطحی رسیده که برای بسیاری از سرمایهگذاران کوچک، خرید حتی یک واحد کوچک هم از توان مالی خارج شده است. این جهش قیمتی، نه تنها تقاضای مصرفی را از بازار حذف کرد، بلکه تقاضای سرمایهگذاری خرد را نیز به حاشیه راند.
عامل دیگر، کاهش نسبت درآمد اجاری به قیمت ملک است. این نسبت که در اصطلاح تخصصی «بازده اجاری» نامیده میشود، در سالهای اخیر به پایینترین سطح تاریخی خود رسیده است. خانوار ایرانی که سرمایه محدودی دارد، وقتی حساب میکند که با خرید یک واحد مسکونی تنها دو تا سه درصد در سال بازده اجاری کسب میکند، بهطور طبیعی به سمت گزینههای پربازدهتر کشیده میشود.
هزینههای نگهداری، مالیات بر خانههای خالی، تغییرات قوانین اجاره و پیچیدگیهای حقوقی معاملات ملکی، هر کدام به نوبه خود از جذابیت این بازار کاستهاند.
طلا پناهگاه دیرینه در روزهای نو
طلا از دیرباز در فرهنگ اقتصادی ایرانیان جایگاه ویژهای داشته، اما آنچه امروز رخ میدهد فراتر از یک گرایش فرهنگی است. خروج سرمایههای خرد از مسکن و ورود به بازار طلا، بازتابی از یک تحلیل اقتصادی مشخص است.
طلا سه ویژگی دارد که در شرایط فعلی آن را به گزینهای ممتاز تبدیل میکند. نخست، سیالیت بالاست. برخلاف مسکن که فروش آن میتواند ماهها طول بکشد، طلا را میتوان در کمترین زمان و با کمترین هزینه به وجه نقد تبدیل کرد. دوم، قابلیت خرید در مقیاسهای کوچک است. یک خانوار با سرمایه محدود میتواند یک گرم طلا بخرد و از مزایای آن بهرهمند شود، در حالی که ورود به بازار مسکن نیازمند سرمایهای سنگین است. سوم، پیوند طلا با قیمت جهانی و نرخ ارز است که آن را به یک ابزار طبیعی پوشش ریسک تورم تبدیل میکند.
آمار معاملات بازار سکه و طلا در ماههای اخیر نشان میدهد که حجم خرید سرمایهگذاران خرد در این بازار افزایش قابل توجهی داشته است. این افزایش همزمان با کاهش معاملات بازار مسکن، الگویی را به تصویر میکشد که اقتصاددانان از آن بهعنوان «جابهجایی پورتفولیو» یاد میکنند.
ارز بازی پرریسک با سودهای پرجذبه
ارز، بهویژه دلار آمریکا، گزینه سومی است که بخشی از سرمایههای خرد را به خود جذب کرده است. این جذابیت پیش از هر چیز از ضعف پیوسته ریال در برابر ارزهای خارجی ناشی میشود.
خانوار ایرانی که طی سالهای گذشته شاهد کاهش ارزش پول ملی بوده، بهتدریج این درس را آموخته که نگهداری ریال، در عمل به معنای کاهش تدریجی قدرت خرید است. از همینرو، تبدیل بخشی از پسانداز به دلار یا یورو، بهعنوان یک رفتار دفاعی متداول شده است.
اما این بازار یک تفاوت اساسی با طلا دارد. نرخ ارز در ایران نه فقط از عوامل اقتصادی، بلکه از متغیرهای سیاسی و دیپلماتیک نیز تأثیر میپذیرد. تحریمها، مذاکرات بینالمللی، تصمیمات بانک مرکزی در زمینه مداخله در بازار و حتی اخبار سیاسی میتوانند در کوتاهترین زمان نرخ ارز را دچار نوسانات شدید کنند. این ویژگی، بازار ارز را برای سرمایهگذاران خرد به فضایی پرریسک تبدیل میکند که اگر با دانش و احتیاط کافی وارد آن نشوند، میتوانند زیانهای سنگینی متحمل شوند.
پیامدهای این جابهجایی برای اقتصاد کلان
کوچ سرمایههای خرد از مسکن به طلا و ارز، تنها یک تصمیم فردی نیست. این رفتار جمعی، پیامدهایی در سطح کلان اقتصادی دارد که نباید از آنها غفلت کرد.
رکود معاملات مسکن، اولین و محسوسترین پیامد است. وقتی سرمایههای خرد از این بازار خارج میشوند، عرضه و تقاضا هر دو تحت تأثیر قرار میگیرند و رکود معاملاتی تعمیق میشود. این رکود در حالی اتفاق میافتد که بخش قابل توجهی از جمعیت کشور توان تأمین مسکن مناسب را ندارند. فاصله میان قیمت مسکن و قدرت خرید مردم روز به روز بیشتر میشود.
افزایش فشار بر بازار طلا نیز پیامد دیگری است که خود میتواند به تشدید انتظارات تورمی دامن بزند. وقتی تقاضا برای طلا بهعنوان دارایی امن افزایش مییابد، قیمت آن بالا میرود و این افزایش قیمت خود نشانهای از نگرانی عمومی درباره آینده اقتصادی تلقی شده که دوباره باعث افزایش تقاضا میشود.
راهکارهای سیاستگذاری برای بازگرداندن تعادل
• احیای جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن
دولت میتواند با ایجاد ابزارهای مالی نوین نظیر صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، امکان مشارکت سرمایههای خرد در بازار مسکن را فراهم کند. این صندوقها به سرمایهگذاران کوچک اجازه میدهند بدون خرید مستقیم ملک، از بازده این بازار بهرهمند شوند.
• توسعه بازارهای مالی با بازده واقعی مثبت
یکی از دلایل هجوم به طلا و ارز، نبود گزینههای سرمایهگذاری با بازده واقعی مثبت در بازار پول و سرمایه است. اگر سیستم بانکی بتواند سودی بالاتر از نرخ تورم ارائه دهد، بخشی از این سرمایهها مخصوص سپردههای بانکی است.
• کنترل نوسانات ارزی از طریق سیاست ارزی شفاف
بانک مرکزی با اعلام و اجرای یک سیاست ارزی شفاف و قابل پیشبینی میتواند از سوداگری در بازار ارز جلوگیری کند. شفافیت در این حوزه، انگیزههای سفتهبازانه را کاهش میدهد.
آنچه سرمایهگذاران خرد باید در نظر بگیرند
برای افرادی که در این شرایط باید تصمیمهای مالی بگیرند، دو اصل اساسی وجود دارد:
۱. تنوعبخشی هوشمندانه به پورتفولیو، مهمترین اصل است. تمرکز کامل بر یک دارایی، چه طلا باشد چه ارز، ریسک را بهشدت افزایش میدهد. ترکیب متعادلی از داراییهای مختلف، بهترین سپر در برابر نوسانات است.
۲. پرهیز از تصمیمگیری هیجانی در اوج نوسانات بازار نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. بسیاری از زیانهای سرمایهگذاران خرد از آنجا ناشی میشود که در اوج قیمتها خریداری کرده و در پایینترین نقطه فروختهاند.
