سناریو‌های پیش روی بازار مسکن در صورت توافق یا عدم توافق ایران و آمریکا/ عدم توافق یعنی جهش قیمت زمین در کشور
نشان تجارت - همه بازار‌های سرمایه ایران اکنون با دل و جان چشم دوخته‌اند به روند مذاکرات میان ایران و آمریکا؛ چنان که آغاز مذاکرات توانست قیمت دلار را در بازار آزاد ایران از ۱۰۶ هزار تومان تا رقم حتی ۷۹ هزار تومان عقب براند و در مقابل و تنها با خبر تعلیق مذاکرات برای روز ۱۳ اردیبهشت ماه به ناگاه بار دیگر قیمت دلار آزاد تا ۸۶ هزار تومان پیشروی کند.
این در حالی است که همزمان با این افزایش قیمت بود که بورس نیز بار دیگر سرخ شد و قیمت سکه نیز صعودی شد.
اما مساله این است که مساله مذاکرات ایران و آمریکا تنها تاثیر فوری و کوتاه مدت بر بازار‌های اصلی سرمایه کشور نخواهد داشت و بدون تردید تاثیرات اصلی‌تر و بلندمدت‌تر نیز در جریان است.
چنان چه که هر نوع تغییر در روند رخ داده می‌تواند بسیاری از بازار‌های سرمایه‌ای بلند مدت تری همچون مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار دهد.
روند مذاکرات ایران و آمریکا و از اساس هر نوع مذاکره با توجه به تاثیرگذاری تقریبا فوری خود بر بازار ارز و دلار البته که در مرحله بعد به سراغ بازار مسکن کشور می‌رود.
می‌توان این طور ارزیابی کرد که اگر مذاکرات ایران و آمریکا ادامه پیدا کند، چند سناریو برای بازار مسکن ایران محتمل است. این سناریو‌ها بستگی زیادی به نتیجه مذاکرات، سرعت پیشرفت آنها و واکنش بازار‌ها دارند.
سناریوی اول؛ سناریوی خوشبینانه
توافق کامل میان ایران و غرب و رفع تحریم‌ها
این سناریو را بر این پایه قرار می‌دهیم که مذاکرات ایران و آمریکا و در مرحله بعد ایران و تروئیکای اروپایی به نتیجه کامل رسیده باشد و تحریم‌ها برداشته شده و روابط بین‌المللی ایران نیز عادی‌سازی شود.
اگر مذاکرات ایران با غرب (و به‌ویژه آمریکا) در سال ۱۴۰۴ به نتیجه برسد، بازار مسکن ایران احتمالاً با یک واکنش ترکیبی کوتاه‌مدت و بلندمدت رو‌به‌رو خواهد شد.
در این حالت اگر مذاکرات به توافقی منجر شود که تحریم‌ها کاهش یابد یا رفع شود می‌توان موارد زیر را در بحث مسکن و ساخت و ساز در نظر گرفت:
در صورت توافق به نوعی نرخ ارز کاهش می‌یابد یا ثبات پیدا می‌کند و هزینه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد (به‌ویژه در مورد مصالح وارداتی).
در همین حال، اما شاید تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن کاهش می‌یابد، چون جذابیت بازار‌های موازی همچون بورس و ارز و طلا نیز البته بیشتر می‌شود، اما از سوی دیگر احتمال رکود نسبی در قیمت مسکن یا رشد آهسته‌تر آن وجود دارد ولی در مقابل عرضه مسکن ممکن است افزایش پیدا کند به‌ویژه با سرمایه‌گذاری خارجی یا داخلی در ساخت‌وساز.
بیشتر بخوانید: کارگران فاقد مسکن کی صاحبخانه می‌شوند؟
اما برای تحلیل واکنش بازار مسکن ایران به یک توافق سیاسی و اقتصادی جامع باید به موارد زیر توجه کرد:
۱. کاهش انتظارات تورمی (اثر روانی فوری):
کاهش نرخ ارز از محتمل‌ترین گزینه‌ها است. این باعث توقف انتظارات صعودی در بازار مسکن می‌شود و برخی سرمایه‌گذاران ممکن است برای حفظ سود، اقدام به فروش کنند.
اثر کوتاه‌مدت این روند نیز کاهش هیجان در خرید و ثبات یا حتی اصلاح موقت قیمت‌ها است.
۲. کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن:
مورد دیگر بعد از توافق یکی این است که با باز شدن فضای اقتصادی و جذاب‌تر شدن بازار‌هایی مثل بورس، سرمایه‌گذاران از بازار مسکن خارج می‌شوند و این یعنی تقاضای غیرمصرفی نیز در این بازار و به خصوص در مناطق گران‌قیمت تهران و شهر‌های بزرگ کاهش می‌یابد.
۳. آرام شدن بازار مصالح و هزینه ساخت:
هم چنین باید توجه داشت که هزینه‌های وارداتی (مثل آهن و تاسیسات) نیز در طول زمان بعد از به نتیجه رسیدن مذاکرات کاهش می‌یابد و این می‌تواند به ثبات نسبی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن کمک کند.
۴. رشد به‌تدریج معاملات مصرفی واقعی در بازار مسکن:
در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، با کاهش عدم اطمینان و ثبات اقتصادی، مردم بیشتری تصمیم به خرید مصرفی می‌گیرند و بازار از حالت «یخ‌زده» خارج شده و حجم معاملات به‌تدریج افزایش می‌یابد.
۵. احتمال تقویت پروژه‌های دولتی همچون نهضت ملی مسکن:
با دسترسی بهتر دولت به منابع مالی، امکان اجرای مؤثرتر پروژه‌های انبوه‌سازی و تسهیلات وجود دارد و در نتیجه، در میان‌مدت و بلندمدت می‌توان انتظار افزایش عرضه در طبقات متوسط و پایین را داشت.
با این روند می‌توان درباره بازار مسکن و در صورت توافق در سال ۱۴۰۴ به این جمع بندی رسید که امکان خروج بازار مسکن از حالت تورم‌زده و سرمایه‌ای وجود دارد و قیمت‌ها به ثبات یا اصلاح ملایم می‌رسند.
هم چنین در مقابل بازار پویایی معاملاتی و سازندگی پیدا می‌کند و این به نفع خریداران مصرفی و قشر متوسط خواهد بود، ولی به ضرر سوداگران.
سناریوی دوم؛ پیامد‌های شکست مذاکرات ایران و غرب بر بازار مسکن
اما گزینه‌های نه چندان خوشبینانه نیز وجود دارد چنان که اگر مذاکرات ایران و آمریکا متوقف شود یا شکست بخورد، پیامد‌های آن برای بازار مسکن ایران عمدتاً تورمی، روانی و ساختاری خواهد بود.
اما شاید مهم‌ترین پیامد‌های توقف یا شکست مذاکرات بر بازار مسکن ایران را بتوان در موارد زیر دانست:
۱. افزایش نرخ ارز (شوک ارزی):
شکست مذاکرات احتمالاً باعث افزایش شدید نرخ دلار خواهد شد و این افزایش نرخ ارز به‌سرعت خود را در قیمت مصالح ساختمانی، زمین، و خدمات ساخت‌وساز نشان می‌دهد.
۲. افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن:
در این شرایط سیمان، آهن، یراق‌آلات و تجهیزات وارداتی گران می‌شوند و در نتیجه هزینه تمام‌شده ساخت بالا می‌رود، که بهانه‌ای برای افزایش قیمت فروش خواهد بود.
۳. فرار سرمایه از بازار‌های رسمی به دارایی‌های امن مثل مسکن:
همزمان با رخداد شکست مذاکرات، بازار مسکن ایران با بی‌اعتمادی به آینده رو به رو شده و شهروندان امکان دارد که سرمایه‌شان را از بورس و بانک بیرون می‌کشند و وارد بازار‌هایی مثل مسکن، طلا و ارز می‌کنند و در نتیجه این روند تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن بالا می‌رود حتی اگر نیاز مصرفی در رکود باشد.
اما مشکل این جاست که این افزایش تقاضا مطلقا با میزان ساخت و ساز مسکن تناسب و همخوانی نخواهد داشت و در نتیجه منجر به رشد قیمت‌ها در این بازار می‌شود.
۴. رشد شدید قیمت مسکن (تورم دارایی):
از سوی دیگر در چنین شرایطی معمولاً مسکن با افزایش سالانه ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت مواجه می‌شود، مخصوصاً در کلان شهر‌هایی مثل تهران، مشهد، اصفهان و ... این روند حتی با تشدید بیشتر همراه خواهد شد.
۵. رکود معاملاتی در بازار مسکن:
در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، با وجود افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و معاملات واقعی (مصرفی) کاهش می‌یابد و در واقع به عبارتی، بازار دچار تورم شدید و رکود همزمان می‌شود.
این مورد یکی از جدی‌ترین موارد بحرانی در بازار مسکن نیز خواهد بود.
۶. تشویق برای سوداگری در بازار زمین و مستغلات:
همزمان با این روند می‌توان این طور گفت که با افزایش رکود و تورم توامان، زمین در مناطق توسعه‌نیافته کشور نیز حتی با رشد جهشی مواجه می‌شود، چون سوداگران به دنبال مناطق با پتانسیل بالا برای رشد هستند و این یعنی حرکت از کلان شهر‌ها به سمت شهر‌های کوچک و از درون شهر‌ها به سمت حاشیه شهر‌ها توسط سوداگران و دلالان و همین روند افزایش قیمت زمین را نیز رقم می‌زند.
در نتیجه چنین روندی می‌توان این طور جمع بندی کرد که در صورت شکست مذاکرات بازار مسکن به پناهگاه سرمایه تبدیل می‌شود و قیمت‌ها رشد شدیدی می‌کنند (تا بالای ۵۰ ٪ سالانه).
از سوی دیگر همزمان معاملات مصرفی کم می‌شود و بازار به رکود می‌رود و این یعنی شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن بیشتر می‌شود.
سناریوی سوم؛ ادامه روند فرسایشی مذاکرات و آن چه در سال ۱۴۰۴ پیش روی مسکن است
اما به جز گزینه شکست و یا به نتیجه رسیدن توافق یک روند سومی نیز وجود دارد و آن نیز تعلیق در مذاکرات، ادامه آن بدون رسیدن به نتیجه قطعی و ادامه روند فرسایشی است.
در واقع پیش‌بینی بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ و در شرایطی که مذاکرات هسته‌ای یا مذاکرات با آمریکا ادامه‌دار ولی بی‌نتیجه باشد را باید سناریوی ابهام مزمن دانست. وضعیتی که نتیجه آن برای بازار مسکن ایران، ترکیبی از تورم ساختاری، رکود معاملاتی و جهش‌های مقطعی قیمت‌ها خواهد بود.
پیش‌بینی بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با سناریوی بی‌نتیجه بودن مذاکرات
برای درک آن چه می‌تواند با ادامه روند فرسایشی و ناپیوسته مذاکرات در بازار مسکن کشور رخ بدهد چند موضوع را باید به طور ویژه مورد توجه قرار داد:
۱. مساله نرخ تورم عمومی:
در چنین شرایطی انتظار می‌رود تورم رسمی در محدوده ۳۰ تا ۴۰ درصد باشد، اما تورم واقعی در کالا‌های سرمایه‌ای مثل مسکن حتما بیشتر خواهد بود.
۲. مساله نرخ دلار آزاد و رشد قیمت مسکن:
بدون توافق، دلار می‌تواند حتی بار دیگر وارد محدوده ۱۰۰ هزار تومان شود و این منجر به رشد اسمی قیمت مسکن در تهران و شهر‌های بزرگ می‌شود که حتی می‌تواند در این حالت بین ۴۰ تا ۶۰ درصد باشد. هر چند در شهرستان‌ها و مناطق کم‌تقاضا، این رشد ممکن است کندتر یا حتی منفی به صورت واقعی (با احتساب تورم) شود.
۴. رکود معاملاتی عمیق‌تر:
در همین حال، اما با افزایش مداوم قیمت و کاهش قدرت خرید، تعداد معاملات مصرفی کاهش می‌یابد و در نتیجه، بازار فروشندگان و سازندگان دچار توقف فروش یا فشار نقدینگی می‌شود.
۵. تقاضای سرمایه‌ای ناپایدار:
از سوی دیگر مساله ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن است که همراه با نوسان و به شدت ناپایدار خواهد بود و کما این که این پول به صورت سرمایه در زیرساخت‌ها یا ساخت و ساز وارد حوزه مسکن نمی‌شود و حتی سرمایه‌گذاران ممکن است وارد بازار شوند، اما به‌صورت کوتاه‌مدت و نوسانی خواهد بود و همین مساله نیز بازار را دچار رفتار‌های سفته‌بازانه خواهد کرد و نه ساخت‌وساز پایدار.
۶. افزایش ساخت‌وساز‌های لوکس و کاهش تولید مسکن ارزان:
هم چنین باید توجه داشت که با نبود حمایت دولتی و افزایش هزینه‌ها، تمرکز ساخت‌وساز به سمت پروژه‌های گران‌قیمت می‌رود و این روند می‌تواند منجر به کمبود عرضه مسکن مصرفی برای طبقات پایین‌تر جامعه شود و بحران مسکن برای طبقه متوسط را نیز افزایش دهد.
در سال ۱۴۰۴ اگر مذاکرات همچنان بی‌نتیجه و طولانی‌مدت باقی بماند نتیجه آن این خواهد بود که بازار مسکن دچار تورم اسمی و رکود واقعی خواهد شد.
بیشتر بخوانید: افزایش شدید مبلغ اجاره بها در تهران
قیمت‌ها بالا می‌روند ولی قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و در چنین شرایطی مسکن بیشتر به یک ابزار ذخیره ارزش برای طبقات خاص تبدیل می‌شود، نه کالای مصرفی.
هم چنین باز باید توجه داشت که بر اساس مفروضات و آمار ارقام موجود درباره میزان و تعداد پروانه‌های ساخت در تهران و آمار مربوط به قیمت مسکن بر اساس مرکز آمار ایران، پیش‌بینی بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر خواهد بود که:
قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در پایان ۱۴۰۳: ۶۰ میلیون تومان
پیش‌بینی قیمت مسکن در پایان ۱۴۰۴: حدود ۹۰ میلیون تومان
در این حالت رشد اسمی قیمت‌ها تا ۵۰ درصد پیشروی خواهد کرد و رشد واقعی قیمت‌ها نیز با توجه به تورم موجود حدود ۱۱ درصد و همزمان کاهش معاملات به عدد ۲۵ درصد می‌رسد.
این بدان معناست که یعنی با وجود افزایش شدید قیمت اسمی، رشد واقعی نسبت به قدرت خرید فقط کمی مثبت خواهد بود و بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ و با ادامه این روند فرسایشی مذاکرات بدون هیچ نتیجه‌ای، در رکود معاملاتی باقی می‌ماند.
