مالیات بر خانه‌های خالی؛ اهرمی برای تعادل بازار مسکن یا سیاستی ناکارآمد؟

قانون مالیات بر خانه‌های خالی یک ابزار بالقوه قدرتمند برای افزایش عرضه مسکن و مقابله با احتکار مسکن است. با این حال، موفقیت آن در گروی رفع چالش‌های اجرایی، به‌ویژه تکمیل سامانه املاک و اسکان و هوشمندسازی فرآیندهاست. بدون اراده‌ی جدی برای اصلاح زیرساخت‌ها، این سیاست تأثیر محدودی بر بازار مسکن ایران خواهد داشت و نمی‌تواند به تنهایی بحران قیمت خانه را مهار کند.

نشان تجارت - هدی کاشانیان: بازار مسکن ایران همواره با چالش‌هایی نظیر افزایش قیمت خانه و کمبود عرضه مسکن رو‌به‌رو بوده است. در این میان، قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان یک راهکار برای مقابله با احتکار مسکن و افزایش واحد‌های موجود در بازار معرفی شد. اما آیا این سیاست مالیاتی در عمل موفق بوده است؟ این مطلب به بررسی جامع مالیات بر خانه‌های خالی، چالش‌های اجرایی آن و تأثیر واقعی آن بر بازار می‌پردازد.

فلسفه و اهداف کلیدی قانون خانه‌های خالی

هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌های خالی، تنظیم‌گری و ایجاد تعادل در بازار مسکن ایران است. این قانون با هدف‌های زیر طراحی و اجرا شده است:

• تحریک عرضه مسکن

فشار مالی بر مالکان برای عرضه واحد‌های خود به بازار فروش یا اجاره، مهم‌ترین هدف این سیاست است. این اقدام به صورت تئوریک باید به کنترل اجاره بها و قیمت خانه کمک کند.

• کاهش جذابیت احتکار مسکن

این مالیات با هزینه‌مند کردن نگهداری واحد‌های خالی، انگیزه سوداگران برای خالی نگه داشتن املاک به امید افزایش قیمت را کاهش می‌دهد.

• استفاده بهینه از منابع

این سیاست تلاش دارد تا واحد‌های مسکونی موجود را از حالت سرمایه‌ای راکد خارج کرده و به چرخه مصرف واقعی بازگرداند.

چرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی کارآمد نیست؟

ناکارآمدی مالیات بر خانه‌های خالی عمدتاً ریشه در شکاف عمیق میان هدف نظری آن یعنی افزایش عرضه، و واقعیت‌های پیچیده اجرایی دارد. چالش اصلی، شناسایی دقیق و بدون خطای این واحد‌ها در غیاب زیرساخت‌های اطلاعاتی یکپارچه است که راه را برای دور زدن قانون هموار می‌کند. علاوه بر این، در شرایطی که سود حاصل از تورم و افزایش قیمت ملک به مراتب از مبلغ جریمه مالیاتی بیشتر است.

این ابزار بازدارندگی خود را از دست داده و برای مالک به یک هزینه قابل پذیرش تبدیل می‌شود، نه یک انگیزه قوی برای عرضه ملک به بازار. در نتیجه، این سیاست به جای پرداختن به ریشه‌های بحران مسکن مانند کمبود عرضه ساختاری، تنها به معلول پرداخته و به ابزاری کم‌اثر و عمدتاً ناکارآمد بدل می‌شود.

ضعف سامانه املاک و اسکان در شناسایی دقیق خانه‌های خالی

ستون فقرات این قانون، سامانه املاک و اسکان است که وظیفه شناسایی خانه‌های خالی را بر عهده دارد. این سامانه با مشکلات زیر دست‌وپنجه نرم می‌کند:

• عدم همکاری کامل مالکان

بخش بزرگی از مالکان هنوز اطلاعات املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکرده‌اند که این امر شناسایی را مختل می‌کند.

• چالش راستی‌آزمایی داده‌ها

نبود یکپارچگی میان داده‌های دستگاه‌های مختلف، صحت‌سنجی اطلاعات خوداظهاری را دشوار کرده و منجر به شناسایی نادرست می‌شود.

• پیچیدگی تعریف «خانه خالی»

ابهام در تعریف قانونی و شرایط یک واحد خالی، فرآیند شناسایی و اعمال مالیات را پیچیده ساخته است.

فرار مالیاتی از خانه‌های خالی و مقاومت در برابر قانون

فرار مالیاتی از خانه‌های خالی، بیش از یک تخلف ساده، نمودی از مقاومت سازمان‌یافته در برابر ابزار‌های تنظیم‌گر بازار مسکن است. این پدیده که ریشه در حفظ منافع سوداگرانه و مقابله با شفافیت دارد، با ایجاد موانع اطلاعاتی و قانون‌گریزی، عملاً قانون مالیات بر خانه‌های خالی را به ابزاری کم‌اثر و نمادین بدل کرده است.

در نهایت، این مقاومت نه تنها به اتلاف منابع عمومی منجر می‌شود، بلکه با قفل کردن سرمایه‌ها در املاک بلااستفاده، شکاف عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرده و به شعله‌ورتر شدن بحران مسکن و تحمیل فشار مضاعف بر دوش مستأجران می‌انجامد.

تجربیات جهانی در اجرای سیاست‌های مالیاتی مسکن

بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته نیز از ابزار مالیات برای مدیریت بازار مسکن خود استفاده کرده‌اند. نتایج این تجربیات نشان می‌دهد که موفقیت این سیاست‌ها به عوامل زیر بستگی دارد:

• زیرساخت اطلاعاتی قدرتمند: دسترسی به داده‌های دقیق و یکپارچه، شرط لازم برای موفقیت است.

• نرخ‌های پلکانی و هوشمند: نرخ مالیات باید به اندازه‌ای بالا باشد که نگهداری ملک خالی را غیراقتصادی کند.

• سیاست‌های مکمل: این مالیات باید در کنار سایر راهکار‌های بازار مسکن مانند افزایش تولید و حمایت از مستأجران اجرا شود.