از خرید تا اجاره مسکن؛ فشار دوگانه رکود تورمی بر خانوارها
نشان تجارت - هدی کاشانیان: در سالهای اخیر، بازار مسکن ایران شاهد پدیدهای پیچیده و فرساینده بوده و رکود همراه با رشد قیمتها است. این ترکیب خطرناک خانوارها را درگیر نگرانیهایی کرده که فراتر از تحمل مالی است. افزایش بیرویه هزینههای ساخت، کاهش قدرت خرید جامعه و عدم توازن در عرضه و تقاضا بافت این بحران را شکل دادهاند. در حالی که برخی انتظار کاهش قیمتها در پی رکود اقتصادی را داشتند، شاهد ثبات یا حتی رشد قیمتها در بخشهایی از بازار بودهایم. این موضوع نهتنها امیدهای جوانان را برای مسکن مستقل محدود کرده، بلکه چالشهای عمیقی برای سیاستگذاران ایجاد کرده است.
عوامل شکلگیری رکود تورمی مسکن
رکود تورمی مسکن ریشه در ساختارهای ناکارآمد اقتصادی دارد.
• افزایش هزینههای ساخت به دلیل نوسانات ارزی و گرانی مواد اولیه
• محدودیت دسترسی به زمینهای دولتی و موقوفه برای توسعه پروژههای مسکونی
• کاهش نقدینگی بانکها و ناتوانی در ارائه وامهای هدفمند مسکن
• تعویق طولانی در صدور مجوزهای ساختمانی به دلیل فرآیندهای بوروکراتیک
• حضور سرمایهگذاران غیرشفاف و خرید انبوه واحدها برای ایجاد کمبود مصنوعی
• عدم هماهنگی سیاستهای کلان اقتصادی با نیازهای واقعی بازار مسکن
• رشد بیرویه تقاضای غیرمستقیم ناشی از تبدیل مسکن به ابزار سرمایهگذاری
• تقویت انتظارات تورمی در رفتار سازندگان و فعالان بازار ملک
• نابرابری در توزیع زیرساختهای عمرانی و تمرکز سرمایهگذاری در کلانشهرها
• فقدان قانونگذاری مؤثر برای نظارت بر قیمتگذاری و معاملات مسکن
پیامدهای اجتماعی فراتر از ارقام رکود تورمی مسکن
افزایش قیمت مسکن تنها یک چالش مالی نیست، این بحران، سرمایههای خانوادگی را در خطر انباشت گذاشته و نسلهای جوان را به حاشیهنشینی سوق داده است. خانوارهایی که پسانداز ده ساله خود را برای خرید مسکن کنار گذاشتهاند، امروز میبینند که این سرمایه تنها برای خرید نیمی از واحد کافی است.
از سوی دیگر، اجارهبهاها بهطور تصاعدی رشد کردهاند و بسیاری از مستأجران را در معرض اخراج یا مهاجرت از محل سکونت خود قرار دادهاند. این فشارها، استرس روانی و عدم اطمینان اجتماعی را تشدید کرده و حتی بر میزان ازدواجها و تشکیل خانواده تأثیر منفی گذاشته است.
سیاستهای ناهمگون رکود تورمی مسکن
سیاستهای متناقض در مدیریت بازار مسکن، بحران رکود تورمی را تشدید کردهاند. برنامههایی مانند وامهای با نرخ بهره پایین بدون همراهی با افزایش عرضه واقعی، تنها تقاضا را موقتاً افزایش داده و فشار بر قیمتها را دوچندان کردهاند. معافیتهای مالیاتی برای سازندگان نیز در بسیاری موارد بهجای تسریع در تولید مسکن، زمینه سوءاستفاده برای انباشت سرمایه فراهم آورده است.
از سوی دیگر، بوروکراسی در صدور مجوزهای ساختمانی و فقدان مکانیسمهای نظارتی مؤثر، اجرای طرحهای مسکونی را با تأخیر مواجه ساخته و اعتماد سرمایهگذاران واقعی را کاهش داده است. این ناهماهنگیها نشان میدهد که طراحی سیاستها بدون درک عمیق از ساختار بازار و عدم همکاری بین بخشهای دولتی و خصوصی نهتنها راهحل محسوب نمیشود، بلکه خود به بخشی از بحران تبدیل گشته است.
راهکارهای کاربردی برای بازگشت تعادل از رکود تورمی مسکن
• تسهیل تولید با کاهش موانع بوروکراتیک
یکی از مؤثرترین راهکارها، شتاب بخشیدن به فرآیندهای ساختوساز است. کاهش زمان صدور پروانهها استفاده از فناوریهای نوین در ساختوساز و واگذاری زمینهای بایر دولتی به سازندگان متعهد، میتواند عرضه را افزایش دهد. همکاری با بخش خصوصی برای ساخت مسکن ارزانقیمت با کیفیت استاندارد نیز ضروری است.
• اصلاح الگوی مالیاتی
مالیات بر داراییهای خالی و مالیات بر معاملات مکرر، میتواند از سوءاستفاده سرمایهگذاران جلوگیری کند. این اقدامات باید همراه با مشوقهایی برای سرمایهگذاری در مناطق کمبرخوردار باشد تا تمرکز منابع در کلانشهرها کاهش یابد.
• توزیع عادلانه منابع اعتباری
وامهای مسکن باید بهصورت هدفمند به خانوارهای کمدرآمد و جوانان ارائه شوند. همچنین، ایجاد صندوقهای حمایتی برای تأمین بخشی از هزینههای ساخت، توانسته است در کشورهای دیگر نتایج مثبتی داشته باشد. این صندوقها میتوانند با مشارکت بخش خصوصی و دولت، فضایی برای سرمایهگذاری پایدار فراهم کنند.
• نقش آموزش و آگاهیبخشی
بسیاری از خریداران بهدلیل عدم آگاهی در زمان اشتباه سرمایهگذاری میکنند. ایجاد کانالهای شفاف برای ارائه آمار واقعی قیمتها، روند عرضه و تقاضا و راهنماییهای حقوقی، میتواند تصمیمگیریهای آگاهانهتری را ممکن سازد. رسانههای معتبر و مراکز تحقیقاتی باید در این زمینه فعالتر عمل کنند.
• همکاری بینبخشی، کلید حل مسئله
خروج از رکود تورمی مسکن نیازمند همکاری همهجانبه است. دولت باید با اصلاح قوانین و حذف موانع، زمینه را برای فعالیت بخش خصوصی هموار کند. بانکها میتوانند با طراحی محصولات اعتباری انعطافپذیر، پاسخگوی نیازهای مختلف باشند. از سوی دیگر، شهروندان باید با آگاهی از شرایط بازار، از تصمیمگیریهای احساسی پرهیز کنند.
• گامهای امیدوارکننده در افق
اگرچه بحران مسکن عمیق است، اما مثالهای موفقی در داخل و خارج از کشور وجود دارد که نشان میدهد راه حلهای عملی وجود دارد. طرحهایی مانند توسعه شهرهای جدید با زیرساختهای کامل، استفاده از مصالح مقرونبهصرفه و مشارکت مردمی در پروژههای مسکن، میتوانند تحولات مثبتی ایجاد کنند. موفقیت این اقدامات منوط به صداقت در سیاستگذاری و پایبندی به برنامههای بلندمدت است.
