مدت زمان انتظار تا مسکن در ۱۴۰۲
بررسی‌ها از سطح جدید شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس متوسط درآمد و میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ -مترمربعی ۳۰.۵ میلیون‌تومان در کشور و ۷۵.۷ میلیون‌تومان در تهران- نشان می‌دهد، در کشور ۱۱.۹ سال طول می‌کشد تا یک خانوار شهری بتواند «صاحب مسکن» شود. در تهران این فاصله ۲۰ سال است. این طول زمانی با فرض آن است که «میزان رشد قیمت مسکن با میزان افزایش درآمد خانوار» برابر باشد که البته در عمده سال‌ها تورم مسکن به مراتب بیشتر از نرخ تقویت مالی افراد بوده است. روند تغییرات این شاخص معنادار است. سال گذشته، شاخص «دسترسی به مسکن» در کشور به میزان خفیف کاهش یافت (یک ماه)، اما در تهران ۳ سال بیشتر شد. برای سنجش دقیق «زمان ماراتن مسکن»، اما لازم است از شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن» استفاده کرد.
برای این شاخص، ابتدا «نرخ پس انداز خانوار‌های شهری در کشور و تهران» باید مورد محاسبه قرار بگیرد. بر اساس گزارش رسمی، خانوار‌های شهری در کشور و تهران در سال گذشته به ترتیب توانستند ۲۰درصد و ۱۳درصد از درآمد سالانه شان را پس انداز کنند. به این ترتیب، در حال حاضر طول «مسیر خانه اولی ها» تا کلید مسکن در کشور ۵۹ سال و در تهران ۱۵۲ سال است. این مسیر بر اساس درآمد، نرخ پس انداز و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱، برای کشور ۷۴ سال و برای تهرانی‌ها ۱۱۲ سال زمان‌بر بود. اما اکنون فاصله تا کلید خانه اول برای خانوار‌های شهری در کشور ۱۵ سال کم شده و برای خانوار‌های ساکن پایتخت «۴۰ سال» طولانی‌تر شده است.
تشدید فقر مسکن در تهران؛ چرا؟
در این بررسی مشخص می‌شود، «مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول» در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر «نرم جهانی» است و در عین حال، وضعیت بد سال ۱۴۰۱، در سال ۱۴۰۲ بدتر شده است. آنچه باعث دورترشدن زوج‌های تهرانی فاقد مسکن از کلید مسکن شده است، در درجه اول به «جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲» مربوط می‌شود. سال گذشته قیمت اسمی مسکن در تهران نزدیک به ۷۰درصد افزایش یافت که بیش از ۲۰ واحد‌درصد از تورم مسکن ۱۴۰۱ بیشتر بود. پارسال همچنین «قیمت واقعی» مسکن در تهران حول و حوش ۲۰درصد جهش کرد که این نیز «شدید» بود.
در این میان، «رشد کمتر دستمزد‌ها و درآمد سالانه تهرانی ها» از یک سو و «سقوط نرخ پس انداز خانوار‌های تهرانی» از سوی دیگر (در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱) سبب شد «ماراتن کلیدخانه در پایتخت» کار را برای خانه اولی‌ها «غیرممکن» کند؛ ۱.۵ قرن انتظار یعنی «ماموریت غیرممکن.» در کشور، اما «مدت زمان انتظار تا صاحب مسکن شدن» به دو علت در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱، کاهش محسوس داشته است. علت اول، رشد ۱۰ درصدی درآمد واقعی خانوار‌های شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی شان در مقایسه با رشد قیمت مسکن است که باعث شد فاصله قدرت خرید تاحدودی نسبت به قیمت مسکن تقویت شود. علت دوم نیز «تقویت نرخ پس انداز خانوارها در کشور» است. سال ۱۴۰۱، این نرخ در کشور ۱۶درصد بود، اما در سال ۱۴۰۲، بر اساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس انداز خانوار‌های شهری به ۱۸ درصد افزایش یافت.
قدرت پس انداز خانوار‌های غیرتهرانی در سال گذشته به مراتب بیشتر از تهرانی بود. این می‌تواند یک علت اصلی داشته باشد و آن، «سطح بالای اجاره بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها» است. هر چند قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه‌های زندگی در تهران طی سال گذشته احتمال خیلی زیاد، بیشتر افزایش پیدا کرد در مقایسه با دیگر شهرها. مقایسه اوضاع مالی و درآمدی خانوار‌های تهرانی با وضعیت کشوری و در عین حال روند رشد متفاوت هزینه مسکن به گونه‌ای است که با قیمت‌های سال ۱۴۰۲، «ماراتن تهرانی‌ها برای کلید مسکن ۲.۶ برابر کشوری است.» این برابری بر اساس همان مدت زمان انتظار به دست می‌آید.
وقتی «برجام» بود، «ماراتن» نبود
امروز این پرسش باید برای سیاستگذار مسکن و البته فراتر از آن، مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با ماراتن فرسایشی خانه اولی‌ها به وجود بیاید؛ «خانوار‌های ایرانی در چه شرایطی می‌توانند دوره طبیعی تا خانه دارشدن را تجربه کنند؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «تجربه خوب زوج‌های ایرانی در سال‌های ۹۵ و ۹۶» و بهتر از آن، دهه ۷۰ را معرفی می‌کند.
سال ۹۵ و سال ۹۶، یعنی مقطعی که اقتصاد ایران به واسطه برجام، شاهد رفع تنش‌های اقتصادی ناشی از حل ریسک‌های غیراقتصادی بود، «مدت زمان انتظار برای صاحب مسکن شدن» در کشور به زیر ۱۵ سال کاهش پیدا کرد. آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه اولی‌ها توانستند از «آرامش دو ساله قیمت مسکن» و «بهبود چشمگیر قدرت خرید ناشی از رشد حدود ۲۰ درصدی درآمد واقعی خانوارها»، صاحب خانه شوند. آن تجربه مشخص می‌کند، «بهبود شرایط رشد اقتصادی تحت پشتیبانی شرایط سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوارها در بخش مسکن خواهد کرد.»
اواخر دهه ۷۰ نیز شرایط به گونه‌ای بود که ایرانی‌ها با پس انداز سالانه شان می‌توانستند ظرف ۱۲ سال صاحب مسکن شوند. دو روز پیش رئیس جمهور در اولین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت موضوع رفع ریسک‌های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. در صورتی که پیش‌بینی شود آنچه مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در مسیر حل موانع «رفاه خانوارها» تعریف کرده است به سرانجام می‌رسد، می‌توان انتظار کاهش تدریجی شرایط سخت صاحب خانه شدن را در سال‌های پیش رو داشت.
