چه کسانی از گرانی مسکن سود میبرند؟
نشان تجارت - میانگین قیمت مسکن در پایتخت با ثبت رکورد ۱۳۳ میلیون تومان در بهمن ۱۴۰۴، شدیدترین جهش خود را از سال ۱۳۹۱ تا کنون تجربه کرد تا رویای خانهدار شدن رسماً برای طبقه متوسط محو شود.
مسکن در اقتصاد سیاسی ایران، مسکن از یک «کالای مصرفی بادوام» به یک «دارایی استراتژیک مالی» و ابزاری برای حفظ و انباشت ثروت تغییر ماهیت داده است.
بررسی دادههای بازار مسکن نشان میدهد که قیمت ملک در ایران نه بر اساس «ارزش مصرفی»، بلکه بر مبنای «هزینههای جایگزینی» و «انتظارات تورمی» تعیین میشود. در این میان، زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن، نقشی بلامنازع ایفا میکند. گزارشها حاکی از آن است که سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد و در برخی مناطق مرغوب به ۸۰ درصد رسیده است.
در کنار زمین، سیاست قیمتگذاری مواد اولیه بر اساس نرخهای جهانی و نوسانات نرخ ارز باعث شده تا هرگونه شوک ارزی، بدون وقفه در قیمت تمامشده مسکن تخلیه شود و ریسک سرمایهگذاری برای سازندگان بخش خصوصی را به شدت افزایش دهد.
شهرداریها در ایران به دلیل فقدان درآمدهای پایدار شهری- نظیر مالیات سالانه بر املاک که در جهان مرسوم است- به شدت به درآمدهای ناپایدار و عوارض ساختوساز وابستهاند. فروش تراکم، تغییر کاربریها و درآمدهای حاصل از جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰، به شاهرگ حیاتی بودجه شهرداریها بدل شده است.
بر اساس دادههای منتشر شده از سوی بانک مرکزی نظام بانکی ایران به یکی از بزرگترین مالکان و بازیگران بازار مسکن و مستغلات تبدیل شده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی از آن به عنوان «بنگاهداری بانکها» یاد میشود، یکی از کلیدیترین موانع ساختاری در برابر تنظیم بازار مسکن است.
بسیاری از بانکها- خاصه بانکهای خصوصی- طی دهههای اخیر، بخش قابلتوجهی از سپردههای بانکی را به جای هدایت به سمت اعتباردهی به بخشهای مولد صنعتی و تولیدی، به سمت خرید اراضی، مستغلات و ساخت مالهای تجاری و پروژههای مسکونی لوکس سوق دادهاند. مطابق دادههای بانک مرکزی در آذرماه ۱۴۰۴، بانکها در مجموع در تمام کشور، ۴۵۲۲ املاک مسکونی ثبتشده در اختیار دارند که این قیمت این املاک، بیش از ۴۲۷ همت برآورد قیمت شدهاند.
در دهه ۱۳۷۰ خورشیدی، بیش از ۷۰ درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن را «تقاضای مصرفی» (خانوارهایی که برای سکونت خرید میکردند) تشکیل میداد. اما امروز این نسبت کاملاً وارونه شده و بر اساس برآوردها، بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد معاملات بازار مسکن با انگیزه «سرمایهگذاری» و «حفظ ارزش پول» انجام میشود.
شاخص «دسترسی به مسکن» بیانگر تعداد سالهای مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی است، به شرطی که کل درآمد خانوار به خرید مسکن اختصاص یابد.
بر این اساس، شاخص دسترسی به مسکن در تمام کشور، از ۶.۱ در سال ۱۳۷۱ به ۹ در سال ۱۴۰۳ رسیده است. در همین بازه زمانی، شاخص دوره انتظار واقعی، از ۱۸ سال به تقریباً ۳۰ سال افزایش یافته است. این دو شاخص صرفاً برای شهر تهران در بازه زمانی ۱۳۸۹ تا ۱۴۰۳ نیز رشد قابل توجهی را تجربه کرده است؛ شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران، از ۹.۷ به تقریباً ۱۵ سال و دوره انتظار واقعی، از ۳۲.۴ به ۴۹.۷ رسیده است.
گرانی مسکن قدرت خرید را از بین میبرد، کاهش قدرت خرید به رکود ساختوساز میانجامد، و رکود ساختوساز با کاهش عرضه، دوباره باعث گرانی بیشتر میشود. خروجی این وضعیت، گسترش حاشیهنشینی، رانده شدن طبقه متوسط از مراکز شهرها به حومه، و افزایش سهم مسکن در سبد هزینههای خانوار- گاهی تا بیش از ۶۰ درصد سبد هزینه- است که مستقیماً به کاهش مصرف کالاهای اساسی، آموزش و سلامت منجر میشود.
اصلاحات ساختاری بازار مسکن نیازمند سه جراحی بزرگ است: نخست، مهار تورم عمومی و کنترل خلق پول ناتراز بانکی؛ دوم، اصلاح ساختار درآمدی شهرداریها و وضع مالیاتهای تنظیمگر شهری (برای قطع وابستگی به تراکمفروشی)؛ و سوم، خروج اجباری نظام بانکی از بنگاهداری ملکی و عرضه زمینهای محتکرانه دولتی به بازار.
