پیش از امضای قرارداد خانه این هشت هشدار را فراموش نکنید
نشان تجارت - هدی کاشانیان: خرید خانه، تصمیمی فراتر از یک معامله مالی است. این انتخاب، سرنوشتی است که میتواند سالها زندگی فرد و خانوادهاش را تحت تأثیر قرار دهد. با توجه به ماهیت پیچیده و چندبعدی این کار، نیاز به تأملی عمیق و دقتی بیاعیار وجود دارد. بسیاری از خریداران، حتی با پیشینههای تحصیلی و اقتصادی قوی، در معرض خطا و سوءتفاهمهای جدی قرار میگیرند، زیرا تجربه عملی در عرصه املاک، آنچنانی است که در کتابها جای نیافته است. در ادامه، به هشت هشدار جدی اشاره میشود که قبل از قدم گذاشتن در مسیر خرید مسکن، باید با دقت بررسی شوند.
۱. عدمشناخت کافی از موقعیت جغرافیایی و ترافیکی
موقعیت جغرافیایی و وضعیت ترافیکی، گاهی از خود ساختمان اهمیت بیشتری دارد. خانهای با امکانات درجه یک، در محیطی با دسترسی محدود، آلودگی صوتی بالا یا فاصله طولانی تا مراکز ضروری، میتواند با گذشت زمان به باری سخت تبدیل شود. برای شناخت واقعی محل، کافی نیست تنها یکبار در شرایط ایدهآل آن را دید، بهتر است چندین بار و در ساعات مختلف روز، از جمله صبحهای شلوغ یا عصرهای پاییزی، به آن منطقه سر بزنید. این کار به درک دقیقتری از روند ترافیک، سطح امنیت و کیفیت زندگی واقعی در آنجا کمک میکند.
۲. عدمبررسی سند ملک و مالکیت قانونی
خرید ملکی با سند ناقص یا دارای تعارض حقوقی، میتواند به فاجعهای حقوقی تبدیل شود. بسیاری از معاملات، تنها بر پایه اعتماد به ظاهر سند انجام میپذیرد، در حالیکه ممکن است آن سند فاقد تأییدیه شهرداری، یا دارای توقیف، رهن قانونی یا وقف باشد. حضور یک مشاور املاک معتبر، کافی نیست. بررسی دقیق سوابق ملک در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد ضروری است. همچنین، تطابق هویت فروشنده با چهره مالک رسمی سند، باید فراتر از یک نگاه سرسری باشد.
• از سامانه ثبت اسناد و املاک برای استعلام وضعیت دقیق ملک بهره ببرید.
• تاریخچه انتقالات مالکیت را در ده سال گذشته رصد کنید.
• در صورت شک، از یک وکیل متخصص در حقوق مالکیت مشورت بگیرید.
۳. نادیده گرفتن ارزیابی فنی ساختمان
نادیده گرفتن ارزیابی فنی ساختمان، یکی از ریسکهای پنهان و جدی در مسیر خرید مسکن است. زیبایی ظاهری یا نوساز بودن ملک، همواره گواهی بر سلامت سازه نیست. ساختمانهایی که بدون نظارت فنی ساخته یا سالها فاقد نگهداری مناسب بودهاند، ممکن است دچار آسیبهایی مانند رطوبت سازهای، فرسودگی تأسیسات، ترکهای ساختاری یا عایقبندی نامناسب باشند. این نقصها نهتنها هزینههای غیرمنتظرهای بهبار میآورند، بلکه در بلندمدت، ایمنی ساکنان را بهخطر میاندازند. بررسی توسط یک مهندس ناظر مستقل و صدور گزارش فنی جامع، پیش از هر تعهد مالی، نه یک انتخاب، که یک ضرورت است.
۴. تصمیمگیری عجولانه تحت فشار بازار
در شرایطی که قیمتها بهطور مداوم در حال رشد است، بسیاری از افراد از ترس از دست دادن فرصت، بدون جستوجوی کافی، معامله را به انجام میرسانند. این رویکرد، هرچند کوتاهمدت ممکن است سودآور بهنظر برسد، ولی در بلندمدت، ریسکهایی همچون نقدشوندگی پایین یا نامناسب بودن محل مسکونی را بهدنبال دارد. برنامهریزی زمانی هوشمندانه، امکان مقایسه دقیقتر و دستیابی به شرایط مطلوبتر را فراهم میکند.
• تعیین بازه زمانی منطقی برای جستوجو، حداقل دو تا سه ماه پیش از زمان قرارداد.
• ثبت معیارهای اولویتدار در قالب لیستهای وزندهیشده.
• جلوگیری از تصمیم در شرایط استرسزا مانند فروشهای حراجی یا ادعاهای «فرصت یکبار در زندگی».
۵. پرداخت پیشپرداخت بدون تضمین قراردادی
پیشپرداخت، بخشی طبیعی از معاملات املاک است، اما انجام آن بدون تنظیم قرارداد اولیه معتبر، خطرات جدی دارد. قراردادی که فاقد تعیین دقیق مهلتها، تعهدات طرفین، و جریمههای تعیینشده برای تخلف باشد، در صورت فسخ معامله از سوی فروشنده، خریدار را در معرض از دست دادن وجه قرار میدهد. حتی امضای نامه نیتنامه ساده، بدون حضور وکیل و عدمثبت در اداره ثبت اسناد، قابل استناد نیست.
• تنظیم قرارداد اولیه توسط وکیل با ذکر دقیق مشخصات ملک و مهلتهای اجرا
• انتقال وجه پیشپرداخت بهصورت غیرنقدی و ثبت تمام مراحل در سامانههای بانکی
• ذخیره کردن مدارک امضاشده در جایی امن و قابل دسترسی قانونی
۶. بررسی نکردن منطقه از نظر آیندهنگر
بررسی منطقه تنها از دیدگاه کنونی، نگاهی ناتمام است، چراکه تصویب طرحهای عمرانی، ساخت بزرگراهها، تغییر کاربری زمینها یا احداث واحدهای صنعتی در آینده نزدیک میتواند هم ارزش ملک و هم کیفیت زندگی ساکنان را بهطور بنیادین دگرگون کند. اطلاع از نقشههای هادی شهری، پیگیری خبرهای رسمی شهرداری و مشورت با کارشناسان برنامهریزی شهری، میتواند از سرمایهگذاری در مسیری با پتانسیل ریسک بالا جلوگیری کند.
۷. اعتماد بیشازحد به مشاوران غیررسمی
دوستان، آشنایان یا افرادی با سابقههای شخصی در حوزه املاک، ممکن است با قصد خوب، راهنماییهایی ارائه دهند، ولی تفاوت بین تجربه شخصی و تخصص حقوقی یا فنی، فاحش است. یک مشاور املاک غیرمجوزدار یا یک معرف غیرحرفهای، در برابر ضررهای احتمالی پاسخگو نخواهد بود. همیشه به افرادی روی آورید که دارای مجوز رسمی از سازمان نظام صنفی مشاوران املاک و یا دارای سابقه قضایی و حقوقی معتبر باشند.
۸. عدمبرآورد واقعبینانه از هزینههای جانبی
هزینههای جانبی خرید خانه، اغلب از دید خریداران پنهان میماند و تنها پس از امضای قرارداد، تبدیل به باری غیرمنتظره میشوند. علاوه بر مبلغ توافقشده با فروشنده، مواردی، چون کارمزد مشاور، عوارض ثبت در اداره اسناد، مالیات بر ارزش افزوده، هزینههای انتقال کنتورها، بیمه مسکن و در برخی موارد، ترمیمهای اولیه داخلی، باید از همان ابتدا در بودجه لحاظ شوند. فراموشی در این زمینه، نهتنها استرس مالی ایجاد میکند، بلکه ممکن است اجرای قرارداد را با اختلال مواجه سازد. برآورد واقعبینانه این اقلام حداقل پانزده درصد بالاتر از قیمت پایه ضامنی برای جلوگیری از بحرانهای بعد از خرید است.
