تامین مسکن دستنیافتنیتر از همیشه / سقوط آزاد توان مالی خانوارهای ایرانی
نشان تجارت - هدی کاشانیان: بحران مسکن در ایران یکی از پیچیدهترین چالشهای اجتماعی - اقتصادی است که همزمان با تورم بالا، نوسانات بازار مالی و تغییرات ساختاری در الگوی مصرف، شکلی چندلایه به خود گرفته است. این بحران دیگر صرفاً محدود به کمبود واحدهای مسکونی نیست، بلکه گسترهای از بیثباتی در امنیت مسکن، گسترش مناطق حاشیهنشین و کاهش قدرت خرید عمومی را دربرمیگیرد. بررسی این پدیده نیازمند تحلیلی همهجانبه است، نه تنها بر پایه آمار ساختوساز یا قیمت مسکن، بلکه با نگاهی به چگونگی واکنش بازار، سیاستگذاریهای دولتی و تأثیر فرهنگ سکونتگزینی بر رفتار اقتصادی خانوارها است.
در دهه اخیر، رشد سریع قیمتهای مسکونی با نرخی فراتر از تورم عمومی، فاصله میان درآمد قابل تخصیص و هزینه واقعی سکونت را چنان گشاده که بسیاری از خانوارهای جوان و میانسال دیگر قادر به ورود به بازار نیستند. این شکاف نه تنها نسلهای تازهوارد را از چرخه مالکیت مسکن محروم ساخته، بلکه به تدریج به یک بحران اعتماد تبدیل شده است، اعتمادی که در برابر برنامهریزیهای بلندمدت زندگی، ازدواج، تشکیل خانواده و حتی سرمایهگذاری شخصی، آسیب جدی وارد کرده است. در این میان، رهن و اجاره نیز از چرخه تورمی مستثنی نماندهاند و سهم بیشتری از درآمد خانوارها را به خود اختصاص دادهاند.
دولتهای پیاپی با ابزارهای مختلفی از جمله وامهای مسکونی، واردات مواد اولیه ساختمانی و اجرای طرحهای ملی مسکن به این بحران پرداختهاند. با این وجود، بسیاری از این اقدامات در عمل با چالشهایی همراه بوده است: تأخیر در تحویل پروژهها، ناهماهنگی در تخصیص منابع و غیرقابلپیشبینی بودن سیاستهای مالیاتی و زمینشناسی. همچنین، چابکی برنامههای حمایتی در برابر شوکهای اقتصادی کافی نبوده و همواره عقبتر از سرعت تحولات بازار حرکت کردهاند. در این زمینه، برنامههایی که تنها بر کمیت واحد سکونتی تکیه میکنند، بدون بررسی توزیع جغرافیایی، تناسب کیفی و انسجام با بافت شهری، نتایج مطلوبی به همراه نداشتهاند.
افزایش عرضه هوشمند و هدفمند مسکن
راهکارهای مسکن باید از رویکردی سنتی و کمیتمحور فراتر رفته و به سمت افزایش عرضه هوشمند حرکت کنند. این یعنی ساخت واحد مسکونی نه در هر نقطهای، بلکه در نقاطی که دسترسی به زیرساختهای اجتماعی، حملونقل و اشتغال دارند. طراحی پروژههای کوچکمقیاس و شهرکهای هوشمند در حاشیههای شهرهای بزرگ، با مشارکت بخش خصوصی و استفاده از مدلهای توسعه اشتراکی، میتواند بار اقتصادی ساخت را کاهش دهد و در عین حال، نیازهای واقعی خانوارها را هدف قرار دهد. این روشها ضمن جلوگیری از تکرار الگوهای ناکارآمد سابق، به بازتعریف مفهوم «مسکن مناسب» کمک میکنند.
تسهیل دسترسی به منابع مالی پایدار مسکن
دسترسی مطمئن و پایدار به منابع مالی یکی از محورهای کلیدی برای کاهش فشار بر بازار اجاره و رهن است. این دسترسی باید فراتر از وامهای کوتاهمدت با نرخهای متغیر حرکت کند و به سمت ایجاد ابزارهای مالی بلندمدت و تورمپوششدار برود. امکاناتی مانند صندوقهای پسانداز مسکونی، بیمه مشارکتی سکونتی و راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری مسکن که بتوانند سود پایداری را به ساکنین جوان و کمدرآمد عرضه کنند، میتواند نقش مهمی در پایداری این حوزه ایفا کند. همچنین، نظارت دقیق بر استفاده از این منابع برای جلوگیری از انحراف و سوءاستفاده، ضرورتی اجتنابناپذیر است.
بازنگری در قوانین مالکیت و اجاره مسکن
قوانین فعلی مربوط به اجاره، هرچند از جنبه حمایتی برای مستأجران ضروری هستند، گاهی بدون تعادلسازی مناسب، به کاهش عرضه واحدهای اجارهای منجر شدهاند. بازنگری در قراردادهای اجاره بلندمدت، تعیین سقف انعطافپذیر و شفاف برای رشد اجاره و ایجاد مکانیسمهایی برای اشتراکگذاری ریسک بین مالک و مستأجر میتواند تعادل بازار را بازگرداند. این اصلاحات باید در چارچوبی قانونی و شفاف انجام شوند تا اعتماد طرفین را جلب کرده و از بروز نااطمینانی در رفتارهای بلندمدت جلوگیری کنند.
تقویت بازار ثانویه مسکن
در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، بازار ثانویه مسکن، یعنی فروش و خرید واحدهای دستدوم، نقش بسزایی در جریاندار نگه داشتن عرضه و تقاضا دارد. در ایران، با وجود حجم بالای واحدهای موجود، این بازار همچنان ناکارا و تحتتأثیر هزینههای انتقال مالکیت، مالیاتهای سنگین و فرآیندهای طولانی اداری است. تسهیل فرآیندهای مالیاتی و ثبتی، کاهش هزینههای انتقال و ایجاد بسترهای قابل اعتماد برای معاملات دستدوم میتواند عرضه فعلی را بهصورت موثرتری در اختیار تقاضا قرار دهد و فشار بر بازار ساختوساز جدید را کاهش دهد.
توسعه مسکن اجتماعی با محوریت نیازهای واقعی
طرحهای مسکن اجتماعی باید فراتر از ارائه فضای فیزیکی سکونت، به نیازهای اجتماعی و فرهنگی خانوارها نیز توجه کنند. معماری مشارکتی، مشاوره مسکونی برای خانوارهای کمدرآمد و طراحی واحدهایی با قابلیت گسترش تدریجی میتواند پاسخهایی کارآمدتر به چالشهای بلندمدت ارائه دهد. این رویکرد ضمن کاهش هزینههای اولیه، به ساکنان اجازه میدهد که مسکن خود را با رشد درآمدی و تغییرات خانوادگی همگام سازند.
شفافسازی اطلاعات و مبارزه با اطلاعات نادرست بازار مسکن
یکی از مهمترین اهرمهای اعتمادسازی در بازار مسکن، شفافیت در دادههاست. انتشار ماهانه شاخصهای قیمت مسکن در سطوح شهری و محلی، گزارشهای سالانه عرضه و تقاضا و افشای اطلاعات مربوط به پروژههای در دست اجرا یا متوقفشده، نقشی کلیدی در کاهش بیاطمینانی بازار دارد. همچنین، ایجاد سامانههای اعتبارسنجی اطلاعات مسکونی در فضای مجازی میتواند از گسترش شایعات و اطلاعات نادرست در شبکههای اجتماعی جلوگیری کند.
بحران مسکن و کاهش قدرت خرید تنها زمانی قابل مدیریت است که سیاستگذاریها فراتر از واکنشهای تکبعدی و کوتاهمدت حرکت کنند. ساختار این بحران پیچیده است و نیازمند نگاهی یکپارچه، فرامعیاری و طولانیمدت است. نگاهی که در آن، اقتصاد، شهرسازی، حقوق و فرهنگ در تعاملی پویا یکدیگر را تکمیل کنند. بدون چنین هماهنگیهایی، هر راهکار منفردی سرانجام به یک حلقه معیوب تبدیل خواهد شد و بار بحران نه تنها کاهش نخواهد یافت، بلکه به بخشهای دیگر جامعه نیز سرایت خواهد کرد. فرصتهای کنونی، اگرچه همراه با چالشهای عمیقی هستند، میتوانند زمینهساز ایجاد سیستمی پایدار در حوزه مسکن باشند، مشروط بر اینکه اراده جمعی و فناوری سیاستگذاری بهدرستی هدایت شوند.
