بازار مسکن بی‌خریدار مانده است، ارزان نشده/ روایت یک دهه تورم مزمن در بازار

نشان تجارت - بازار مسکن، بزرگ‌ترین و شاید حساس‌ترین بازار سرمایه‌ای کشور، این روز‌ها دوباره در کانون توجه افکار عمومی قرار گرفته است. سخنان اخیر برخی چهره‌های صنفی و کارشناسان درباره «ریزش قیمت‌ها» و «پایان دوران حباب مسکن»، در حالی منتشر می‌شود که داده‌های رسمی و شواهد میدانی تصویر دیگری را روایت می‌کنند؛ بازاری فرورفته در رکود عمیق، با قیمت‌هایی نجومی که در ده سال گذشته بیش از ۲۵ برابر شده‌اند و هنوز هیچ نشانه‌ای از کاهش واقعی در آن دیده نمی‌شود.

به گزارش اقتصاد ۲۴، در واقع اگرچه بخشی از التهاب قیمتی و رفتار‌های هیجانی، به دلیل رکود سنگین و عدم وجود خریدار از بازار خارج شده، اما «تخلیه حباب» در معنای علمی، به‌هیچ‌وجه با «کاهش قیمت» یکی نیست.
در بازار امروز مسکن، نه‌تنها خریدار واقعی وجود ندارد، بلکه سرمایه‌گذاری جدید نیز به کمترین سطح در دهه اخیر رسیده؛ و همین رکود ساخت‌وساز، بذر گرانی‌های آینده را می‌کارد.

۱۰  سال تورم، بی‌وقفه و بی‌منطق

چنان که مروری بر داده‌های رسمی بانک مرکزی از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۳ میلیون و ۷۴۰ هزار تومان به حدود ۹۴ میلیون تومان رسیده است؛ رشدی معادل ۲۴ تا ۲۵ برابر تنها در یک دهه.
هم چنین در این بازه زمانی، سال‌هایی با جهش‌های بی‌سابقه به چشم می‌خورد.

به گزارش اقتصاد ۲۴، در سال ۱۳۹۷، هم‌زمان با بازگشت تحریم‌ها و جهش ارزی، قیمت مسکن در تهران ۷۹ درصد رشد کرد و در ۱۳۹۹، دوباره جهشی مشابه و ۷۹ درصدی رخ داد؛ یعنی ظرف دو سال، میانگین قیمت بیش از ۳.۵ برابر شد.

سال‌های پس از آن، هرچند رشد آرام‌تر شد، اما تورم قیمتی همچنان در پایتخت و به تبع آن احتمالا تمامی کلانشهرهای ایران ادامه یافت؛ ارقامی، چون ۴۹ درصد در سال ۱۴۰۱ و جهش ۴۹ درصد در ۱۴۰۲ و هم چنین رقم افزایش ۳۴ درصد در سال ۱۴۰۳ از همین جمله موارد است.

در نتیجه، بازاری که در سال ۱۳۹۳ رقم خرید آن برای هر مترمربع آپارتمان با حدود ۴ میلیون تومان در تهران برای هر متر شناخته می‌شد، اکنون به محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است و تکان دهنده این که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت هر مترمربع حتی از ۲۰۰ میلیون تومان نیز عبور کرده است.
با چنین روندی، صحبت از «ریزش قیمت» چیزی جز یک برداشت تبلیغاتی یا برداشت نادرست از پدیده رکود تورمی نیست.

رکود یا ریزش؟ معنای غلط یک واژه

عجیب این که طی ماه‌های اخیر، برخی کارشناسان مسکن بدون توجه به وضعیت یک دهه اخیر این بازار لجام گسیخته و حتی شرایط امروز قیمت‌ها سخن از کاهش قیمت‌ها می‌زنند در حالی که میان رکود موجود و کاهش قیمت تفاوت جدی وجود دارد.
در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک، مدعی شد که بازار مسکن در یک سال اخیر «کاهش حدود ۳۰ درصدی قیمت» را تجربه کرده است.
او حتی از «سقوط وحشتناک قیمت‌ها تا پایان ۱۴۰۴» سخن گفت و مدعی شد «گروه‌های مافیایی» با القای ثبات قیمتی، مانع آشکار شدن این ریزش شده‌اند.

اما نگاهی دقیق‌تر به بازار نشان می‌دهد که این تحلیل، با واقعیت‌های میدانی و داده‌های معاملاتی همخوانی ندارد.

به گزارش اقتصاد ۲۴، در مقابل این اظهارات، کیانوش گودرزی، رئیس فعلی اتحادیه مشاوران املاک تهران، در چند گفت‌وگوی رسمی اعلام کرده که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است و طی دو ماه اخیر، حتی افزایش جزئی در برخی مناطق رخ داده است.
او به‌صراحت گفته است که «کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت‌ها» تنها در حد ادعا‌های اسمی بوده و «در هیچ قرارداد واقعی ثبت نشده است». به گفته رئیس کنونی اتحادیه، در مناطق شمالی پایتخت تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود و در مناطق جنوبی تهران نیز تنها افزایش‌های محدود ۵ تا ۱۰ میلیون تومانی دیده شده است.

به بیان دیگر، بازار مسکن در حال حاضر نه در وضعیت «ریزش»، بلکه در وضعیت رکود تورمی قرار دارد؛ یعنی قیمت‌ها بالا باقی مانده‌اند، اما معامله‌ای صورت نمی‌گیرد.

کما این که همین حالا یک کارگر در تهران با حقوق پایه ۱۰ میلیون تومان برای خرید تنها یک مترمربع مسکن به حقوق ۱۰ ماه خود بدون این که هیچ خرج و استفاده‌ای بکند، نیاز دارد. حال تصور کنید برای خرید یک خانه ۷۰ متری این کارگر به چه زمان و مدتی و عمر طولانی که همه را کار کند نیاز خواهد داشت.

بازار خالی از حباب یا در پی حبابی مزمن؟

البته که این تنها واکنش نبود و داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز بر این باور است که «بازار مسکن خالی از حباب» شده است.
او با اشاره به رشد ۲۵۳۴ برابری قیمت مسکن از سال ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۲، می‌گوید قیمت‌ها اکنون «واقعی» شده و سرمایه‌گذاری در این بازار «فرصتی منطقی» به شمار می‌رود.

به گزارش اقتصاد ۲۴، اما چنین تفسیری نیز نادیده‌گرفتن یک واقعیت دیگر است؛ حباب الزاماً به معنای افزایش بی‌منطق نیست، بلکه نتیجه تجمع نقدینگی بدون پشتوانه تولید است.
وقتی طی ۱۰  سال، تولید مسکن کمتر از نصف نیاز سالانه کشور بوده، و قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال ۵۰ درصد افزایش یافته، چطور می‌توان از «تعادل عرضه و تقاضا» سخن گفت؟

به تعبیر کارشناسان مستقل، تخلیه موقت حباب در برخی مناطق (مثلاً حاشیه تهران در تابستان ۱۴۰۴) ناشی از خروج مقطعی خریداران اتباع خارجی و افزایش عرضه واحد‌های کوچک بوده، نه تغییر بنیادین در ساختار قیمتی.
همان‌گونه که حسین محمدی، مشاور املاک در منطقه ولیعصر تهران، می‌گوید: «در تیر و مرداد، به‌طور موقت قیمت‌ها در جنوب تهران کاهش یافت، اما در شهریور و مهر دوباره بازگشتند. بازار اکنون در وضعیت رکود تورمی است و احتمال رشد دوباره قیمت‌ها بالاست.»

رکود ساخت‌وساز؛ بذر گرانی‌های آینده

به گزارش اقتصاد ۲۴، داده‌های غیررسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران طی سال گذشته کمترین میزان در ۱۵ سال اخیر بوده است.
این یعنی، برخلاف ادعای ریزش، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به شدت کاهش یافته و عرضه جدید تقریباً متوقف شده است.

بیشتر بخوانید: تورم واقعی مسکن منفی شده است

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در گفت‌وگویی با تأکید بر همین موضوع گفت: «تولید واقعی مسکن در بهترین حالت کمتر از ۵۰ درصد نیاز کشور بوده است. از سوی دیگر، تورم ۵۰ درصدی مصالح ساختمانی و کمبود زمین مناسب، تولید را گران‌تر از تورم عمومی کرده است.»
به گفته او، «بازار مسکن نسبت به بازار طلا و ارز عقب مانده و در آینده نزدیک احتمال جهش دوباره قیمت وجود دارد.»

این تحلیل، برخلاف دیدگاه‌های خوش‌بینانه، یک هشدار صریح است: کاهش سرمایه‌گذاری امروز، گرانی فردا را قطعی می‌کند.

یک دهه افزایش قیمت مسکن بدون سیاست مؤثر

در این بین باید توجه داشت که اگر قیمت مسکن در تهران طی ۱۰ سال، ۲۵ برابر افزایش داشته است، اما باز هم نمی‌توان ریشه آن را صرفاً در رفتار بازار دانست.
این روند، نتیجه مستقیم بی‌سیاستی دولت‌ها در کنترل زمین، حمایت از تولید و مدیریت نقدینگی است.
چنان که از نیمه دهه ۹۰، مسکن به پناهگاه سرمایه‌های سرگردان تبدیل شد؛ در شرایطی که بازار‌های موازی (ارز و طلا) پرنوسان بودند، سرمایه‌ها به بازار ملک پناه بردند.
در همین حال، برنامه‌های دولتی برای ساخت انبوه (از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن) نه‌تنها اثر پایدار نداشت، بلکه اغلب به دلیل کمبود منابع، تورم مصالح و ضعف در زیرساخت‌ها متوقف یا نیمه‌تمام ماندند.

در واقع، برخلاف تصور عمومی، هر دوره «افزایش قیمت» نه نتیجه رشد تقاضای مصرفی، بلکه حاصل کاهش عرضه واقعی و تزریق نقدینگی بی‌هدف بوده است.

ادعای کاهش قیمت؛ واقعیت آماری یا روایت روانی؟

اما واقعا چرا با وجود چنین داده‌هایی، هنوز برخی فعالان صنفی از «کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی» قیمت‌ها سخن می‌گویند؟
پاسخ را باید در رفتار روانی بازار جست‌و‌جو کرد. به گزارش اقتصاد ۲۴، در بازاری که معامله متوقف شده، قیمت‌ها عملاً به سطحی مجازی و ذهنی تبدیل می‌شوند. وقتی خریداری وجود ندارد، هر فروشنده‌ای می‌تواند «عدد پایین‌تر» پیشنهاد دهد، بی‌آن که واقعاً معامله‌ای صورت گیرد. به همین دلیل، کاهش قیمت در آگهی‌ها یا فایل‌های املاک، به معنای کاهش قیمت واقعی معامله‌شده نیست.

همان‌طور که گودرزی گفته است «ادعای کاهش قیمتی که به قرارداد منجر نشده باشد، فقط عددی روی کاغذ است.»
در این شرایط، بازار در واقع دچار رکود سنگین است، نه ریزش. رکود به معنای توقف جریان پول، افت سرمایه‌گذاری و کاهش معاملات است، در حالی که قیمت‌های اسمی بالا باقی می‌مانند.

افق بازار در جهش یا ثبات؟

اما در این بین باید توجه داشت که چشم‌انداز بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۴ به دو عامل اصلی بستگی دارد:

۱. نرخ تورم عمومی کشور، که همچنان بالای ۴۰ درصد است؛

۲. تداوم رکود ساخت‌وساز و کمبود عرضه جدید.

به گزارش اقتصاد ۲۴، ترکیب این دو عامل نشان می‌دهد که حتی در صورت ثبات نسبی نرخ ارز، قیمت مسکن در ماه‌های آینده نه‌تنها کاهش نمی‌یابد، بلکه احتمال افزایش تدریجی آن بالاست. به بیان ساده، اگرچه ممکن است بازار در ظاهر آرام باشد، اما زیر پوست آن، فشار تورمی و کمبود عرضه به‌مرور اثر خود را نشان خواهد داد.

بازار بی‌خریدار مانده است، ارزان نشده!

اکنون ادعای ریزش قیمت مسکن در شرایطی مطرح می‌شود که طی ۱۰  سال گذشته، قیمت هر مترمربع در تهران بیش از ۲۴ برابر شده، تورم مصالح ساختمانی از ۵۰ درصد عبور کرده، و نرخ ساخت‌وساز به کمترین سطح در ۱۵ سال رسیده است.
در چنین شرایطی، حتی اگر در برخی مناطق حباب جزئی تخلیه شده باشد، معنای آن کاهش واقعی قیمت نیست؛ بلکه نشانه‌ای از رکود و نبود تقاضای مؤثر است.

بازار مسکن ایران امروز نه در وضعیت سقوط، بلکه در وضعیت انتظار است؛ انتظاری پرهزینه و خطرناک برای اقتصادی که در آن، خانه دیگر کالای مصرفی نیست، بلکه تبدیل به پناهگاه تورم و آینه‌ی ناکارآمدی سیاست‌گذاری شده است.
ریزش واقعی در بازار مسکن تنها زمانی رخ می‌دهد که هزینه ساخت، عرضه زمین و قدرت خرید مردم در مسیر واحدی قرار گیرند. تا آن زمان، هر سخن از «کاهش قیمت» در واقع، صرفاً روایتی روانی از رکودی عمیق است، نه واقعیتی آماری از کاهش قیمت‌ها.