ساخت و ساز در محاصره ۲ ابرچالش
نشان تجارت - کارشناسان معتقدند دو عامل بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن و تأمین مالی پروژه‌ها مهم‌ترین چالش‌های پیش‌روی صنعت ساختمان است. در این میان برخی کارشناسان معتقدند دولت باید با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت با نرخ سود پایین و تسهیل‌گری در صدور پروانه ساختمانی راه را برای خانه‌دار شدن مردم باز کند. در مقابل برخی دیگر از کارشناسان تأکید دارند چون زمین سهم بالایی در قیمت تمام‌شده مسکن دارد، بنابراین با ارائه زمین رایگان بخش زیادی از قیمت مسکن کاهش می‌یابد و همین عامل سبب خانه‌دار شدن آنان می‌شود؛ هرچند مخالفان این ایده می‌گویند امکان این امر وجود ندارد، چراکه تأمین زیرساخت برای بخش‌هایی که به شهرها الحاق می‌شوند، بسیار گران تمام می‌شود.
۲ چالش عمده حوزه مسکن
جبران کمبود مسکن با زمین رایگان یا افزایش تسهیلات؟ مجید گودرزی، کارشناس مسکن در این باره به قدس گفت: امروز با دو چالش عمده در حوزه مسکن مواجه‌ایم. چالش نخست؛ سهم ۶۰درصدی زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است که این در کشوری با این حجم عظیم و این ظرفیت بزرگ زمین، طبیعی نیست.
وی با بیان اینکه کشوری با وسعت ایران نمی‌تواند این میزان کمبود در بخش مسکن داشته باشد، مگر اینکه عمدی در کار باشد، تصریح کرد: از دیگر سو دست دولت در اعطای زمین ارزان‌قیمت به مردم بسیار باز است و می‌تواند به حریم شهرها اضافه و در مقابل هزینه زیرساخت‌هایی مثل اماکن عمومی و دولتی و راه را به قیمت تمام‌شده از مردم مطالبه کند و این امر هزینه‌ای برای دولت نخواهد داشت.
گودرزی ادامه داد: مشکل دوم بحث تأمین مالی پروژه‌های مسکن است. وام ۴۸۰ میلیونی با میانگین زمین متری ۸۰ میلیونی در تهران تنها برای خرید ۶ متر زمین کفاف می‌دهد، بنابراین این وام کارآمد نیست. در بسیاری از کشورها وام مسکن، ۷۰ تا ۸۰درصد خرید مسکن را پوشش می‌دهد، اما در ایران تنها درصد ناچیزی را پوشش می‌دهد. از طرفی چنانچه بخواهیم میزان وام را افزایش دهیم در بازپرداخت آن دچار مشکل می‌شویم، چراکه مدت‌هاست با سرکوب دستمزدها مواجهیم و جاماندگی بزرگی بین دستمزد و قدرت خرید رخ داده است.
این کارشناس مسکن افزایش تسهیلات را راه‌گشا در بحث بهبود وضعیت مسکن ندانست و اضافه کرد: این وام‌ها تبدیل به یک منبع سودجویی از مردم شده؛ در هیچ کجای دنیا از ۴۸۰میلیون تومان وام مسکنی که پرداخت می‌کنند یک‌چهارم را به‌عنوان اوراق پیش از پرداخت ضبط نمی‌کنند و در مقابل سود و اقساط وامی را که پرداخت نکرده‌اند، مطالبه کنند!
وی به سود بسیار بالای این تسهیلات اشاره کرد و ضمن سودجوییِ تمام‌عیار خواندن آن؛ اساسی‌ترین راهکار برای حل همیشگی بحران مسکن در کشور را تصویب قانون بهای تمام‌شده مسکن دانست و خاطرنشان کرد: اکنون میان هزینه ساخت و فروش فاصله معناداری وجود دارد. از طرفی به دلیل رکود شدید در بازار مسکن، خواب سرمایه در آن بسیار زیاد است و عملاً برای سازندگان و صنعت ساختمان هم ادامه این رویه سودی ندارد.
گودرزی تأکید کرد: به‌صورت کلی ما در هر دو بخش بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن و بالا بودن سود تسهیلات بانکی دچار چالش هستیم، بنابراین باید هر دو جنبه را درنظر گیریم. در این زمینه باید یک‌سری تکالیف، هم برای دولت و هم کارفرمایان تعریف کنیم. امروز کارفرمایان هیچ‌گونه الزام و تعهدی برای تأمین مسکن کارکنان خود ندارند. در گذشته سازمان‌ها اقدام به تأمین خانه‌های سازمانی و اعطای وام مسکن می‌کردند و حقوق‌ها هم کفاف خرید مسکن پس از یک بازه ده، ۱۵ ساله را داشت؛ اما امروز دوره انتظار برای خرید مسکن به‌بیش از ۱۰۰ سال رسیده و حق مسکن ماهانه ۹۰۰ هزار تومانی در فیش حقوقی رسماً یک شوخی است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه با این میزان حقوق و دستمزد حدود ۵۶۲ سال خرید یک واحد آپارتمان ۷۵ متری در شهر تهران زمان می‌برد، اظهار کرد: جاماندگی نه به نفع مردم است و نه حتی صنعت ساختمان و کسانی که بر طبل گرانی‌ها می‌دمند، فشارهای اقتصادی و چالش‌های اجتماعی را تشدید می‌کنند.
وی مشکل مسکن را یک مشکل چندوجهی خواند که یک بخش آن به حوزه قانون‌گذاری بازمی‌گردد و خاطرنشان کرد: مسکن یک نیاز ضروری است و کشوری را نداریم که بخش مسکن در آن این گونه رها شده باشد. در فرانسه با اینکه کشوری با سازوکار بازار آزاد است مسکن اجتماعی و فوق اجتماعی هم مورد توجه دولت و هم شهرداری‌هاست و یا در آلمان با تصویب قانون به‌هیچ عنوان اجازه سوداگری در نیازهای ضروری مردم داده نمی‌شود. گودرزی مشکل دیگر در حوزه مسکن را نبود نظارت دانست و ابراز کرد: با اینکه قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره به تصویب رسیده اما مالکان به‌راحتی آن را نادیده می‌گیرند.
اجاره به شرط تملیک موفق‌ترین طرح مسکن
همچنین فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با قدس اظهار کرد: طی ۳۰ سال گذشته طرح‌های مختلفی در حوزه مسکن و ساختمان تدوین و اجرا شد مثل طرح پاک، اجاره به‌شرط تملیک، مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی که همگی مبتنی بر قانون بود، اما چنانچه پایشی در این زمینه صورت گیرد، می‌بینیم طرح اجاره به‌شرط تملیک نسبت به دیگر طرح‌ها موفق‌تر بود و منابعی که در آن دیده شده بود بیشتر به هدف اصابت کرد، چراکه نقش بازیگران بخش خصوصی در آن بیشتر مورد توجه قرار گرفته بود.
وی ادامه داد: متأسفانه مجموع قوانینی که از سال ۸۸ به‌بعد در حوزه مسکن و ساختمان اجرا شد، نتوانست دغدغه مردم در حوزه مسکن را برطرف کند. به‌همین منظور به‌نظر می‌رسد قوانینی همچون قانون ماده ۵ بیمه کارگران، قوانین مالیاتی و پیش‌فروش ساختمان باید در اولویت بازنگری قرار گیرند. باید به حوزه مسکن نگاه چندوجهی داشت. در ابتدای امر باید قوانین مزاحم برای تولید مسکن اصلاح شوند. اصولاً با این قوانین مزاحم و با این سازوکار پرداخت تسهیلات و بنگاه‌داری که بانک‌ها انجام می‌دهند، نه دولت پزشکیان و نه هیچ دولت دیگری نخواهد توانست مشکل مسکن را برطرف کند.
پورحاجت با تأکید بر اینکه در این سال‌ها هر قانونی را که وضع کردیم دست‌وپای بخش خصوصی را غل‌وزنجیر کردیم، تصریح کرد: همین قوانین سبب شده از سال۹۰ به‌بعد شاهد کاهش ۵۰درصدی در تولید مسکن باشیم. به‌حوزه مسکن باید به‌صورت بنیادی نگاه کنیم تا بتوان مشکلش را ریشه‌ای حل کرد و رفع قوانین مزاحم و دست‌وپاگیر باید در ابتدای امر در دستورکار قرار گیرد.
