رمزگشایی از معمای «اعطای خانه ۱۲۰مترمربعی»
نشان تجارت - طرح اعطای ۲۰۰مترمربع زمین به هر خانوار مسکن‌ندار، چهار پرسش برای زوج‌های خانه‌اولی و همچنین کارشناسان اقتصادی و مقامات پیشین بخش مسکن به‌وجود آورده است. یکی از نامزد‌های انتخابات ریاست‌جمهوری با تشریح این طرح وعده داده است مردم امکان دسترسی بدون هزینه به کلید خانه ۱۲۰مترمربعی را دارند، آن هم نه در بیابان‌ها که داخل محدوده مسکونی ۸۰درصد از شهرها و همه روستا‌های ایران. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، ۵۰درصد از حداقل ۴میلیون خانه‌ندار در کشور، ساکن ۹کلان‌شهر کشور هستند. به این ترتیب، مرکز ثقل «مساله مسکن» فقط در یک‌درصد از شهر‌های ایران است. از طرفی، هیچ‌کدام از دولت‌ها از سال۸۶ تاکنون، با اختیار سراغ «زمین ۹۹ساله بیرون از شهرها» نرفتند، بلکه به‌دلیل نبود زمین دولتی در داخل محدوده شهرها مجبور به این انتخاب شدند. دوسوم از اراضی اختصاص‌یافته به مسکن‌سازی‌های دولتی در سال‌های اخیر، «زمین الحاقی» بوده است. منابع لازم برای تبدیل زمین خام بیرون شهر به قطعات ۲۰۰مترمربعی در تیراژ معادل تعداد مسکن‌ندارها، برحسب کسری از بودجه۱۴۰۳ کل کشور، برآورد شد.
یک نامزد انتخابات ریاست جمهوری در جریان سفر‌های استانی با قالب کمپین تبلیغاتی، با اشاره به ۵ فوریت تعیین شده در دولت مدنظر خود، سراغ «مساله مسکن» رفت و جزئیات یک طرح با محوریت «اعطای زمین» را تشریح کرد. بر اساس ویدئویی که از سخنرانی محمدباقر قالیباف در استان البرز منتشر شده است، او طرح «واگذاری ۲۰۰ مترمربع زمین به هر خانوار فاقد مسکن در ۸۰درصد از شهرها و همه روستا‌های ایران» را رونمایی کرد به این صورت که خانوار ایرانی فاقد مسکن و دارای فرم جیم سبزرنگ با دریافت یک قطعه زمین و بدون نیاز به «هزینه کرد برای ساخت یا حتی دریافت وام ساخت مسکن»، می‌تواند روی زمین دریافتی از دولت، «صاحب یک خانه ۱۲۰ مترمربعی» شود. (فرم جیم سبزرنگ به معنای آن است که آن خانوار طی ۴ دهه گذشته، زمین یا مسکن از دولت دریافت نکرده است؛ مثلا دارندگان مسکن مهر مشمول این طرح نمی‌شوند. این فرم بر اساس اطلاعات موجود در بانک اطلاعاتی سازمان ملی زمین و مسکن برای هر ایرانی، قابل تشخیص و ثبت شده و وضعیت ملکی ایرانی‌ها از سال ۵۸ تاکنون در این بانک زمین موجود است)
قالیباف در تشریح طرح به «اعطای تراکم ۱۲۰درصد روی قطعه ۲۰۰ مترمربعی» اشاره می‌کند که به معنای «مجوز احداث ۲ طبقه» است و در عین حال از «تعجب خود نسبت به اوضاع درآمدی کارگران و کارمندان که توان پرداخت قسط وام یک میلیارد تومانی ندارند» گفته است. عبارتی که این نامزد انتخابات برای «چگونگی خانه دارشدن با زمین ۲۰۰ مترمربعی» به کار برده است، «پایان فلاکت و قسط دهی برای هزینه مسکن با به کارگرفتن یک شریک (سازنده) برای ساخت دو طبقه روی این زمین ها» است تا یک خانه در ازای مزد ساخت دو خانه، نصیب شریک شود و یک خانه هم به «ایرانی فاقد مسکن» برسد. این به معنای آن است که خانوار مشمول زمین، هیچ هزینه‌ای نمی‌کند و به کلید خانه اش می‌رسد.
اگر قالیباف در تشریح طرح، دو کلمه را استفاده نمی‌کرد، «پرداختن به لایه‌های پنهان زمین ۲۰۰ مترمربعی» از اساس موضوعیت نداشت و قابل تحلیل، نقد و بررسی نبود. اما او در ویدئوی انتخاباتی اش گفت، «قادریم در محدوده مسکونی ۸۰درصد از شهرها و نه در «وسط بیابان»، زمین به مسکن ندارها بدهیم.» عبارت «وسط بیابان» زمین نمی‌دهیم، «معادله تامین مسکن» را عوض می‌کند. چون تاکنون، برخی نامزد‌های انتخابات و حتی خود او برای «تامین مسکن» به ماده‌ای از برنامه هفتم اشاره کرده بودند که بر اساس آن، «امکان الحاق زمین‌های خارج از محدوده مسکونی شهرها (زمین خام فاقد آب و برق و گاز) به داخل محدوده برای ساخت مسکن» وجود داشت. این مدل برنامه هفتم، همان «تامین زمین ۹۹ ساله» در دولت‌های نهم و دهم و همچنین سال‌های اخیر است که «برای دولت سختی آنچنانی ندارد و حسابی می‌شود روی آن مانور داد، اما چند ۱۰ سال طول می‌کشد تا زمین خام به شهر مسکونی تبدیل شود» که تجربه عینی آن، «استارت مسکن مهر در سال ۸۶ و بسته نشدن پرونده آن در امروز یعنی سال ۱۴۰۳» است.
با این حال، نامزد طراح «زمین ۲۰۰ مترمربعی»، قصد دارد متفاوت از «مسکن مهر» و «مسکن ملی» اقدام کند. آیا این طرح، شدنی است؟
پاسخ این پرسش کلی نیازمند پاسخ به چهار پرسش اصلی است.
چه کسانی مشکل مسکن دارند؟
آدرس طرح «اعطای زمین ۲۰۰ مترمربعی» اعلام شده است؛ ۸۰درصد از شهرها.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های رسمی درباره توزیع جمعیتی ایرانی‌ها در شهر‌های ایران نشان می‌دهد، ۸۰درصد از شهر‌های ایران، «شهر‌های کوچک» هستند که هر کدام شان زیر ۱۰۰هزار نفر جمعیت ساکن دارند. طبق آمار‌های مربوط به سال ۱۴۰۱، تعداد ۱۲۰۰ شهر از ۱۵۰۰ شهر در تقسیمات جغرافیایی، «شهر‌های با جمعیت کمتر از ۱۰۰هزار نفر» است. در این ۸۰درصد از شهرها، «فقط ۲۵درصد از جمعیت ایران» ساکن هستند.
در کنار این آمار، «مطالعات سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲» برخی نهاد‌ها و دستگاه‌های متولی بخش مسکن درباره «نیازسنجی‌های صورت گرفته از مسکن ندارها» و «جغرافیای استانی مرکز ثقل خانه اولی ها» را باید قرار داد تا مشخص شود «مشکل مسکن در کدام دسته از شهر‌های ایران است؟»
گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، «۵۰درصد نیاز مسکن در ۹ کلان‌شهر» است که «فقط یک‌درصد کل شهر‌های ایران» را شامل می‌شود.
به این ترتیب مشخص می‌شود، «نیمی از مسکن ندارها در یک‌درصد از شهر‌های ایران» ساکن هستند و «حدود یک‌پنجم تا یک‌چهارم نیاز مسکن در ۸۰درصد از شهرها» است.
پس اگر «آدرس اجرای طرح زمین ۲۰۰ مترمربعی» بر اساس گفته نامزد انتخاباتی که «در ۸۰درصد از شهر‌های ایران» مطرح کرده، همین «شهر‌های با جمعیت زیر ۱۰۰هزار نفر» باشد در این صورت، «زمین‌ها در پهنه‌ای از ایران اعطا می‌شود که تمرکز خانه ندارها آنجا نیست.»، اما اگر منظور قالیباف، شهر‌های متوسط و بزرگ و کلانشهرها باشد، چطور؟
شهرها «قطعات ۲۰۰ مترمربعی» دارند؟
در قالب سوال اول، مشخص شد «آدرس اصلی خانه ندارها یا بورس محل سکونت خانوار‌های فاقد مسکن»، در ۹ شهر کشور است که هر کدام از این شهرها بالای یک میلیون نفر ساکن دارند و فقط یک‌درصد از کل شهر‌های ایران و در عین حال ۳۰درصد از جمعیت را شامل می‌شوند. اما اگر قرار باشد این شهر‌های بزرگ و حتی شهر‌های کوچکی که تعدادشان زیاد است، اما اقلیت خانه ندارها در آنجا ساکن هستند، صاحب «زمین ۲۰۰ مترمربعی» شوند، در این صورت «کدام دسته از شهرها از این مدل زمین‌ها دارند؟»
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به سوال دوم، مشخص می‌کند، «تجربه تامین زمین برای ساخت یک میلیون مسکن در هر سال (طرح دولت شهید رئیسی)» نشان داد طی ۲ سال گذشته ۴۱هزار هکتار از ۶۰هزار هکتار زمین تامین شده توسط دولت برای ساخت ۲.۳ میلیون واحد مسکونی، از نوع «زمین‌های الحاقی از بیرون محدوده شهرها به داخل شهرها» یا همان «زمین ۹۹ ساله» بوده است. این یعنی، «دو سوم از اراضی تامین شده برای ساخت مسکن حمایتی برای مسکن ندارها در دولت سیزدهم» به ناچار و به دلیل «نبود زمین دولتی آماده ساخت و دست نخورده در داخل محدوده شهرها»، از بیرون شهر به مرز شهر متصل (الحاق) شده است.
در این صورت، اگر اسم زمین‌هایی که داخل محدوده شهری نیستند و ۹۹ ساله هستند و آب و برق و گاز هم ندارند (به اصطلاح شهرسازها، آماده سازی نشده اند) را بتوان «زمین‌های بیابانی» مطرح کرد، در این صورت با استناد به کارنامه دو سال گذشته «تامین زمین» و همچنین کارنامه «مسکن مهر» مشخص می‌شود، «نه الان و نه ۴ سال آینده، دولت توان و امکان مهیا کردن زمین غیربیابانی در تیراژ انبوه برای اعطا به خانه ندارها را ندارد.» هر چند ممکن است در «مقیاس خیلی محدود، از این زمین‌ها در داخل شهرها تامین کرد»، اما «هر خانه ندار، یک زمین غیربیابانی»، به احتمال خیلی زیاد غیرممکن است.
شهر‌های ایران را به لحاظ «زمین و مسکن» می‌توان به سه دسته «کلانشهرها»، «شهر‌های بزرگ و متوسط» و «شهر‌های کوچک» طبقه بندی کرد. دولت در کلانشهرها، تقریبا «زمین آماده ساخت مسکونی» ندارد. یکسری زمین در مالکیت تعدادی وزارتخانه است که تحت هیچ شرایطی حاضر به جدایی از آنها نیستند ضمن آنکه حتی اگر طبق قوانین دو دهه گذشته حاضر به آزادسازی این زمین‌ها شوند، مقیاس آنها در حدی نیست که «خانه ندارها» را خانه دار کند. در کلانشهرها، «نیاز مسکن» توسط دولت از طریق «زمین ۹۹ ساله در شهر‌های جدید اطراف آنها» پوشش داده می‌شود.
اما ماجرای تلخ آن است که در حال حاضر «ذخایر زمین در پرند (تهران)، صدرا (شیراز)، گلبهار (مشهد) و بهارستان (اصفهان)» کم آمده به‌طوری که «ثبت نام‌کنندگان مسکن دولتی» در این کلانشهرها از مساحت زمین‌های ۹۹ ساله قابل ساخت، بیشتر است. در شهر‌های بزرگ و متوسط نیز «عملیات الحاق زمین» برای تامین زمین برای ساخت مسکن دولتی صورت گرفته است. در شهر‌های کوچک نیز اگرچه «دست دولت برای تامین زمین باز است»، اما «تقاضای مسکن» آنچنان حاد و فراگیر نیست. در روستاها نیز «مطالعات اجتماعی و اقتصادی» از طرف صاحب نظران و مسوولان اسبق بخش مسکن نشان می‌دهد، «مساله اول، توسعه نیافتگی و مشکلات کشاورزی و شغلی» است که باعث «مهاجرت از روستاها» شده است. پس در جواب سوال دوم درباره طرح «زمین ۲۰۰ مترمربعی» مشخص شد، «دست دولت چهاردهم برای اعطای سراسری زمین به خانه ندارها، باز نیست.»
اگر «زمین ۲۰۰ متری» همان «زمین ۹۹ ساله» باشد ...
ظرفیت محدود «زمین‌های تحت مالکیت دولت» از یکسو و طرح «واگذاری یک قطعه زمین ۲۰۰ مترمربعی به هر ایرانی مسکن ندار» از سوی دیگر، بیانگر آن است که «اگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری»، رئیس جمهور شود و طبق وعده‌ای که داده، این طرح را اجرایی کند، باید سراغ «زمین‌های بیرون از محدوده شهرها» برود. در این صورت، «بهای تامین زمین برای تقسیم قطعات ۲۰۰ مترمربعی به هر خانه ندار»، به عنوان «مساله اصلی دولت»، روی میز رئیس جمهور قرار می‌گیرد.
این مساله، «همان بهای تمام شده تبدیل زمین بدون خدمات به زمین قابل سکونت» است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر طبق آمار رسمی مربوط به «تعداد خانوار‌های مشمول مسکن ملی که در سامانه مسکن حمایتی ثبت‌نام کرده اند»، ۵ میلیون خانه ندار در کشور وجود دارد که قصد دارد با «حمایت دولت»، صاحب خانه شود. توزیع زمین ۲۰۰ مترمربعی به این تعداد مسکن ندار، یعنی «تامین ۱۰۰هزار هکتار زمین توسط دولت.» با توجه به «هزینه آماده سازی هر مترمربع زمین خام» به قیمت‌های امروز، «۳۰۰۰ همت بودجه برای آماده سازی زمین‌های ۲۰۰ مترمربعی» لازم است که یا دولت باید تامین کند یا خانوارها. این رقم، تقریبا نصف بودجه امسال کشور است.
همچنین ۱۰۰ هکتار «زمین ۲۰۰ مترمربعی» برای آنکه مقیاس آن برای مردم قابل سنجش باشد، معادل ۵ برابر زمین‌هایی است که در دولت محمود احمدی نژاد برای «مسکن مهر» اختصاص پیدا کرد و همچنین معادل ۲ برابر «زمین‌های تامین شده برای مسکن میلیونی تا این لحظه» است.
منظور نامزد چه بود؟
شاید منظور نامزد انتخابات ریاست جمهوری از «زمین ۲۰۰ مترمربعی» این بوده که «زمین‌هایی که از بیرون محدوده شهری به داخل محدوده شهری پیوند می‌خورند، در نهایت زمین داخل محدوده نام‌گذاری می‌شوند» و بعد از آن قابلیت ساخت پیدا می‌کنند. شاید هم منظور این بوده که «دولت زمین‌های دست نخورده داخل شهرها که مالک آن نیست را از مالکان خصوصی خریداری کند» و قطعه قطعه کند و به خانوارها اعطا کند که در این صورت، «رقم سنگینی برای تملک زمین ها» لازم است. شاید هم منظور این بوده که در شهر‌هایی که «کوچک هستند» زمین تامین می‌شود که مطابق «نیازسنجی مسکن»، مساله آنجا‌ها نیست.
