مالیات مسکن؛ هیاهو برای هیچ

نشان تجارت - سال ۹۴ مصوب شد خانه‌های خالی مشمول مالیات شوند اما به‌خاطر مجموعه‌ای از حقایق همچون «اثرگذار نبودن این مالیات در مقایسه با مالیات سالانه بر املاک»، هیچ‌وقت اجرا نشد. با این حال، این مالیات در بودجه ۹۹ -قانون موازی- گنجانده شد و مجلس هم طرح دیگری تصویب کرد. اکنون نتیجه آن شده که برای چندمین بار برای دریافت این مالیات ناکارآمد نقشه کشیده شده است.

دولت در لایحه پیشنهادی بودجه ۱۴۰۰ دریافت دو نوع مالیات از مالکان بخشی از واحدهای مسکونی را در دستور کار قرار داده است. با استناد به جزئیات مربوط به طرح‌های مالیاتی دولت در لایحه بودجه سال ۱۴۰۰، در صورت تصویب این لایحه مالکان دو گروه از واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. این دو نوع مالیات پیش از این در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم از یکسو و قانون بودجه سال ۹۹ از سوی دیگر، گنجانده شده بود، اما بنا به دلایلی صورت اجرایی به خود نگرفت.

براساس لایحه بودجه ۱۴۰۰ که به تازگی از سوی دولت به مجلس ارائه شده است، کسب درآمد ۹۰۰ میلیارد تومانی از محل دریافت دو نوع مالیات مربوط به بخش مسکن شامل دریافت مالیات از مالکان بخشی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه و همچنین آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت درنظر گرفته شده است. بر اساس این لایحه ظرفیت میزان درآمدزایی از طریق دریافت این دو شکل از مالیات بخش مسکن در قالب بودجه ۱۴۰۰ رقمی معادل ۹۰۰میلیارد تومان است. برآوردها براساس جزئیات مربوط به این دو نوع مالیات نشان می‌دهد در صورت تصویب لایحه پیشنهادی دولت از حدود ۱۶۰هزار واحد مسکونی مالیات دریافت می‌شود.

جزئیات مربوط به آنچه در قالب دریافت دو شکل مالیات از بخش مسکن در لایحه بودجه ۱۴۰۰ از سوی دولت به مجلس پیشنهاد شده است نشان می‌دهد، در صورت تصویب این لایحه در وهله اول بخشی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به‌عنوان هدف مالیاتی دولت مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی قرار گرفته و مالکان آنها ملزم به پرداخت مالیات به دولت می‌شوند.

جزئیات دو پیشنهاد مالیاتی
مطابق با آخرین آمارهای رسمی مربوط به سرشماری سال ۱۳۹۵- آخرین سرشماری آماری صورت گرفته تاکنون- حدود ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که بخش زیادی از آنها در مالکیت ملاکان بزرگی که اشخاص حقوقی هستند. هر چند این آمار مربوط به سال ۹۵ است و انتظار می‌رود در سرشماری جدید که سال ۱۴۰۰ انجام خواهد شد تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه نسبت به سال ۹۵ تغییر کرده باشد. با این حال آمار ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحدی، آخرین آمار رسمی اعلام شده درخصوص تیراژ واحدهای خالی از سکنه در کشور است.

پیش از این در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در سال ۹۴، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی به تصویب رسید اما با گذشت ۵ سال از تصویب این قانون تاکنون اجرایی نشده است. در همه این سال‌ها نبود و ضعف سیستم اطلاعاتی برای شناسایی خانه‌های خالی به‌عنوان مهم‌ترین مانع دریافت این مالیات معرفی شد؛ در حالی‌که به موجب این قانون متولی مسکن مکلف شده بود به فاصله کمی از تصویب این قانون نسبت به راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی و درج اطلاعات مربوط به آنها و مالکان آنها در این سامانه اقدام کند. در سال جاری، متولی راه‌اندازی این سامانه اعلام کرد این سامانه راه‌اندازی شده است و بر این اساس همه مالکان واحدهای مسکونی برای شناسایی خانه‌های خالی موظف به درج اطلاعات مالکیتی و هویتی خود در این سامانه شدند. با این حال وجود نواقص و ابهامات اجرایی در این سامانه موجب شده است عملا فرآیند شناسایی خانه‌های خالی و مالکان آنها برای دریافت مالیات، برای پنجمین سال متوالی پس از تصویب این قانون به تعویق بیفتد.

این در حالی است که اخیرا مجلس نیز طرحی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی مصوب کرد که این طرح پس از ارائه به شورای نگهبان مورد تایید قرار نگرفت وبرای دومین بار متوالی برای رفع ابهامات وایرادات وارد شده از سوی شورای نگهبان به مجلس بازگردانده شد. در این طرح، نرخ دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای افزایش ضریب بازدارندگی، نسبت به قانون دریافت این مالیات که در سال ۹۴ تصویب شد، افزایش یافته است.

نرخ دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطابق با قانون مصوب در این زمینه در سال ۹۴ معادل حدود یکماه اجاره ماهانه آن واحد مسکونی است درحالی‌که در طرح مجلس، این میزان به حدود ۴ درصد ارزش روز همان واحد مسکونی افزایش یافته است. در این طرح و همچنین قانون مصوب سال ۹۴، همه مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت مالیات هستند، اما در لایحه بودجه سال ۱۴۰۰ مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت مالیات خواهند شد.

در بند «ف» تبصره ۶ لایحه بودجه ۱۴۰۰ آمده است سازمان امور مالیاتی کشور موظف است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور، واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ را شناسایی و مالیات متعلقه قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکانی که بیش از یک خانه خالی دارند، اخذ کنند.

همچنین در این بند تاکید شده است ۵۰‌درصد از درآمدهای حاصل از این مالیات به حساب درآمد عمومی نزد خزانه‌داری کل کشور و ۵۰ درصد باقی مانده به‌عنوان سهم شهرداری‌ها به حساب شهرداری‌های شهرهای محل اخذ مالیات واریز می‌شود.

در این بند آمده است که سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و نیرو و دیگر وزارتخانه‌های ذی‌ربط مکلفند کلیه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری‌های کشور قرار دهند که آیین‌نامه اجرایی ظرف دو ماه توسط دستگاه‌های مربوطه تهیه شود و باید به تصویب هیات وزیران برسد.

مخاطب مالیات خانه‌های خالی در ۱۴۰۰
بر این اساس، به نظر می‌رسد این ماده مالیاتی پیشنهاد شده در لایحه بودجه سال ۱۴۰۰ از سوی دولت بیشتر ملاکان بزرگ را مورد هدف قرار داده است. عمده مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه که بیش از یک واحد مسکونی خالی در مالکیت دارند را اشخاص حقوقی تشکیل می‌دهند. بخش عمده‌ای از مالکان حقیقی خانه‌های خالی از سکنه معمولا تنها یک واحد مسکونی خالی دارند.

بنابراین به نظر می‌رسد عمده افرادی که مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی براساس لایحه بودجه ۱۴۰۰ می‌شوند، اشخاص حقوقی هستند.

از سوی دیگر در متن لایحه بودجه ۱۴۰۰ مبنای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دریافت مالیات از مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر درنظر گرفته شده است و مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای با جمعیت کمتر، هدف این مالیات قرار نگرفته‌اند. بنابراین دو شرط اصلی برای دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه، ابتدا شناسایی مالکان برخوردار از بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه و دیگری قرار داشتن این خانه‌ها در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر است.

مطابق با سازوکار درنظر گرفته شده برای دریافت این مالیات در لایحه بودجه ۱۴۰۰، قرار است خالی بودن خانه‌های خالی از سکنه در چهار سال متوالی مورد ردیابی قرار بگیرد. به این صورت که براساس سازوکار تعریف‌شده در قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی که در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ تصویب شد، فرمول مالیاتی برای خانه‌هایی که از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ خالی مانده‌اند، اعمال شده و این واحدهای مسکونی برای دریافت مالیات از آنها ردیابی شوند. براساس فرمول دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطابق با قانون مصوب موجود در این زمینه در سال ۹۴، خانه‌های خالی از سکنه در سال اول معاف از پرداخت مالیات هستند. در سال دوم خالی ماندن معادل یک‌دوم رقم درنظر گرفته شده برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی از آنها مالیات دریافت می‌شود. این نرخ برای سال سوم معادل یک برابر رقم درنظر گرفته شده است و برای سال چهارم نیز ۵/ ۱ برابر این میزان، مالیات دریافت می‌شود. مبنای دریافت این مالیات یا فرمول دریافت این مالیات نرخی معادل یک ماه اجاره ماهانه روز آپارتمان در سال است. در واقع قرار است در این طرح مالیاتی ردیابی خانه‌های خالی برای سه سال گذشته منتهی به پایان ۹۹ انجام شود.

درآمد تخمینی دو مالیات پیشنهادی
برآوردها نشان می‌دهد، حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت این مالیات می‌شوند. با توجه به متوسط سطح روز اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در کشور برآورد می‌شود در صورت دریافت این مالیات از این تعداد واحد مسکونی در سال ۱۴۰۰، حدود ۲۰۰ میلیارد تومان درآمد از این محل عاید دولت شود.

دومین مالیات تعریف شده در لایحه بودجه ۱۴۰۰، دریافت مالیات از خانه‌های لوکس و گران‌قیمت است که در این لایحه با عنوان «مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت با احتساب عرصه و اعیان» از آن یاد شده است. سال گذشته نیز دولت لایحه‌ای مشابه همین موضوع تهیه کرد که براساس آن واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۵/ ۷ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات املاک لوکس شدند. مبنای دریافت این مالیات نیز پرداخت یک در هزار (ا/ ۰ درصد) ارزش روز واحد مسکونی در هر سال به‌عنوان مالیات خانه‌های لوکس است.برآوردها نشان می‌دهد حول و حوش ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مشمول این مالیات هستند و در صورت دریافت این مالیات، درآمد مالیاتی کسب شده از این محل حول و حوش ۷۰۰ میلیارد تومان خواهد شد.

دو سناریوی مالیاتی برای ۱۴۰۰
نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آنکه پیش از این، اجرای هر دو برنامه مالیاتی در قانون بودجه ۹۹ تصویب شده بود. در بودجه ۹۹ سقف ریالی معافیت مالیاتی برای خانه‌های گران‌قیمت ۱۰ میلیارد تومان و در لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم ۵/ ۷ میلیارد تومان درنظر گرفته شده بود. هم‌اکنون دو سناریو در این زمینه قابل طرح است؛ سناریوی اول آنکه دریافت این دو مالیات صرفا در لایحه بودجه ۱۴۰۰ آمده و دولت مشابه تجربه سال قبل در این زمینه عزمی برای دریافت این مالیات‌ها ندارد. سناریوی دیگر اینکه دولت عزم کرده و در نظر دارد این مالیات را دریافت کند.

به نظر می‌رسد احتمال وقوع سناریوی اول یعنی عدم دریافت این مالیات در سال جدید بیش از سناریوی دوم باشد.

استدلالی که در این زمینه می‌توان به آن اتکا کرد مربوط به تفاوت شرایط سال ۹۹ و سال ۱۴۰۰ برای دریافت این مالیات‌ها است. در سال ۹۹ که درآمدهای نفتی دولت به شدت کاهش یافت، انتظارات تورمی بالا رفت و بازارها با هیجان قیمتی و نوسانات شدید همراه شد و ریسک‌های غیراقتصادی افزایش یافت و در نتیجه دولت تاکید خاصی بر افزایش درآمدهای مالیاتی و جبران بخشی از کسری بودجه از این محل داشت، عملا به رغم تصویب قوانین مالیاتی در بخش مسکن، اراده‌ای از بابت دریافت این مالیات‌ها و کسب درآمد از این محل وجود نداشت و نه تنها مالکان خانه‌های خالی بلکه مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت نیز مالیات پرداخت نکردند. در حالی‌که قوانین مربوط به دریافت این مالیات‌ها نیز مصوب شده بود.

حال در شرایطی که چشم‌انداز ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی برای سال ۱۴۰۰ کاهشی است و دولت روی افزایش حدود دو برابری درآمدهای نفتی حساب کرده و آن را پیش‌بینی کرده است احتمال اینکه برای افزایش درآمد سراغ قوانین مالیاتی بخش مسکن برود کمتر از سال قبل است.

به خصوص اینکه سازوکار دریافت مالیات از خانه‌های خالی همچنان با مشکلات و نواقص قابل توجه همراه است. یکی از مهم‌ترین موانع موجود در این زمینه آن است که مبنای شناسایی خانه‌های خالی خوداظهاری مالکان تعیین شده است که بر این اساس مالکان می‌توانند اعلام کنند واحدهای مسکونی آنها خالی از سکنه یا درحال استفاده است. این موضوع از یک طرف منجر به ناکارآمد شدن این تور مالیاتی می‌شود. این سامانه همچنین نواقص دیگری نیز دارد و هنوز اطلاعات مربوط به املاک مسکونی برای شناسایی خانه‌های خالی کامل نیست. از سوی دیگر تعیین سقف معافیت برای دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی که هم‌اکنون در شکل دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس در لایحه بودجه ۱۴۰۰ تعریف شده است یک اشکال و نقص مهم این روش در دریافت مالیات مسکن است.

نسخه بهتر مالیاتی چیست؟
کارشناسان مسکن معتقدند بهتر است مالیات سالانه از املاک مسکونی به‌عنوان مهم‌ترین و اثربخش‌ترین شیوه مالیاتی از همه املاک مسکونی دریافت شود. با این سازوکار که نرخ مالیات یا ضریب مالیاتی برای املاک مسکونی گران‌قیمت بالاتر و برای املاک مسکونی ارزان‌قیمت واقع در مناطق ضعیف‌تر شهر کمتر باشد تا از این طریق نه تنها به تنظیم بازار مسکن کمک شود و هزینه خالی ماندن واحدها برای مالکان افزایش یابد بلکه عدالت مالیاتی نیز متناسب با سطح درآمدی و اقتصادی خانوارها تامین شود.

هم‌اکنون نرخ دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت یک در هزار یا ۱/ ۰ درصد ارزش واحدهای مسکونی لوکس، برای املاک گران‌قیمت تعیین شده است که در دنیا این مالیات برای افزایش ضریب بازدارندگی معادل متوسط ۵/ ۰ تا ۱ درصد ارزش روز واحد مسکونی است. کارشناسان معتقدند این نرخ باید برای املاک مسکونی گران‌قیمت در ایران نیز واقعی شود و دست‌کم به سطح میانگین ۵/ ۰ درصد ارزش روز در هر سال برای واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت افزایش یابد.

کارشناسان همچنین معتقدند حتی در صورت تصویب این دو شکل از مالیات بخش مسکن پیشنهاد شده در لایحه بودجه ۱۴۰۰، نمی‌توان به اثر این مالیات‌ها در تنظیم بازار مسکن امیدوار بود چرا که تنها بخشی از واحدهای مسکونی هدف قرار داده شده است و همه واحدهای مسکونی خالی از سکنه را دربرنمی‌گیرد و از سوی دیگر در قالب دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت شکل ناقصی از دریافت مالیات سالانه املاک در دستور کار قرار گرفته است.

منبع: دنیای اقتصاد