عرضه مسکن در بورس هدیه دولت به بساز بفروش‌ها / منافع خریداران تامین می‌شود؟
نشان تجارت - دولت دوازدهم شوخی خرید متری خانه را به واقعیت پیوند داد. طی دهه‌های اخیری روز به روز حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شدت یافته و معنای «خانه» بیشتر از اینکه سقف و سرپناه باشد، تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده و حالا دولت دوازدهم طی یک ابتکار عمل، سرمایه‌ای شدن مسکن را به شکل دیگری در بورس ادامه می‌دهد.
طبق اقدام جدید دولت متقاضیان می‌توانند هرچند متر که می‌خواهند مسکن پیش خرید کنند، البته این اصلا به معنای خانه‌دار شدن نیست و هرگز قرار نیست به دست خریداران برسد. عرضه مسکن در بورس کالا با هدف سرمایه‌گذاری و روانه کردن پس‌انداز‌های مردم به بخش مسکن است و حالا هر چقدر مسکن گران‌تر شود، اوراق پیش خرید مسکن در بورس هم گران‌تر خواهد شد. یعنی دولت زمین بازی برای توده مردم با فروش متری زمین در بورس فراهم کرده تا همان مردم که نزدیک به ۴۰ درصد درآمدشان را مجبور هستند به تامین مسکن اختصاص دهند، حالا باید روی گرانی مسکن و به تبع آن گرانی اجاره‌بها خانه‌هایشان قمار کنند.
جزئیات عرضه مسکن در بورس
طرح عرضه مسکن در بورس گرچه از ابتدای کار با ابهامات زیادی مواجه بوده، اما تا جایی که تاکنون مشخص شده، دولت و بساز و بفروش‌ها مهم‌ترین عرضه کنندگان مسکن در بورس هستند. تاکنون شرکت سرمایه گذاری مسکن وابسته به بانک مسکن و بانک توسعه تعاون و تعاون ارتش اعلام آمادگی عرضه اوراق مسکن در بورس کرده‌اند.
در بورس کالا قطعات زمین‌ها خرد شده و به صورت اوراق به خریداران پیش فروش می‌شود. اما نکته مهم تفاوت پیش خرید مسکن در بورس با پیش خرید‌های معمول دیگر است. در بورس درست است که خریداران از طریق اوراق دست به پیش خرید مسکن می‌زنند، اما هرگز قرار نیست کلید مسکن پیش خریدشده بعد از ساخت به دستشان برسد.
در واقع طرح عرضه مسکن در بورس بیشتر از آنکه طرح حمایتی برای خانه دار شدن بی خانه‌ها باشد، اقدامی برای فروش املاک مازاد دولت و حمایتی مالی از بساز و بفروش هاست تا با جمع آوری نقدینگی در بورس دست به ساخت و ساز‌های بیشتری بزنند.
در مقابل هر فردی که به عنوان سازنده قصد پیش فروش دارد، می‌تواند وارد این سیستم شود. در این مسیر برای ضمانت تعهدات، سازنده باید وثیقه مطمئنی در اختیار بورس کالا قرار بدهد هرچند دولت مشخص نکرده این وثیقه باید چه ویژگی داشته باشد تا به عنوان یک سند موثق شناسایی شود.
عرضه کنندگان مسکن در بورس چه کسانی هستند؟
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران اعلام کرده: «سازندگان معمولی و دولت می‌توانند ناشر این اوراق باشند. درواقع هر فردی که به عنوان سازنده قصد پیش فروش دارد، می‌تواند وارد این سیستم شود. البته به دلیل اینکه باید تعهدات سازنده تضمین شود، سازنده باید توانایی تودیع وثایق را داشته باشد که این تودیع وثیقه کار هر سازنده‌ای نخواهد بود. تا کنون سازنده‌های بزرگ در کشور درخواست خود را ارائه داده اند. برای مثال شرکت سرمایه گذاری مسکن وابسته به بانک مسکن درخواست داده است. همچنین با بانک توسعه تعاون و تعاون ارتش مذاکراتی صورت گرفته است.»
میثم رادپور، کارشناس بازار بورس معتقد است نه تنها طرح عرضه مسکن در بورس طرح کارشناسی شده‌ای نیست بلکه پیش بینی می‌شود از سوی خریداران نیز مور استقبال قرار نگیرد.
او توضیح می‌دهد: برخی از ابزار‌های مالی که نیاز به سرمایه‌گذاری دارند، اگر با یک سوگیری به سمت خریدار یا فروشنده همراه باشند، مورد اقبال قرار نمی‌گیرند. همچنان که ما تجربه‌اش را در صندوق زمین و ساختمان داشتیم. این صندوق با جمع آوری نقدینگی از بازار سرمایه، اقدام به اجرای یک پروژه ساختمانی کرده و قرار بود سهام داران نیز به طور مشاع در عایدات آن پروژه سهیم شوند. بااین حال در سال‌های گذشته، صندوق زمین و ساختمان به دلیل عدم جذابیت، به ویژه برای صاحب زمین، مورد استقبال قرار نگرفت.
به گفته این کارشناس بورس کالا ، عرضه مسکن در بورس به ضرر خریدار و به نفع فروشنده است و همین عدم توازن موجب می‌شود این طرح موفق عمل نکند. او توضیح می‌دهد: به نظر می‌رسد عرضه مسکن در بورس فروشنده خوبی دارد و مورد استقبال دولت و انبوه سازان قرار بگیرد، کما اینکه تا همین الان هم تعاون مسکن ارتش و شرکت سرمایه گذاری بانک مسکن اعلام آمادگی پیش فروش اوراق مسکن در بورس کرده اند. اما این طرح در طرف خریدار مشکل دارد.
او با اشاره به اینکه طرح عرضه مسکن در بورس در هیچ کجای دنیا تجربه نشده و همین نشان می‌دهد که این ابزار مورد استقبال نبوده، می‌گوید: من نسبت به انتفاعی که به خریدار می‌رسد مشکوک هستم. خریدار آیا از افزایش اجاره یا افزایش قیمت مسکن روی پیش خرید خود در بورس سود می‌کند؟ اما در مقابل برای انبوه سازان کاملا انتفاعش روشن است. آن‌ها با فروش اوراق در بورس نقدینگی و منابع لازم برای ساخت و ساز را به دست می‌آورند. اما در این مورد به اندازه کافی انگیزه برای خریدار مسکن وجود انگیزه‌های ناشر یعنی فروشنده از خریدار بیشتر است؛ بنابراین نمی‌توان بازاری را راه انداخت که توازن برقرار نیست. معلوم است که اقبال نمی‌شود.
