مشارکت در ساخت در روزهای سخت / آیا این مدل هنوز صرفه اقتصادی دارد؟
نشان تجارت - هدی کاشانیان: قراردادهای مشارکت در ساخت سالهاست که بهعنوان یکی از رایجترین و در عین حال پیچیدهترین شکلهای همکاری در بازار مسکن ایران شناخته میشوند. در این مدل، مالک زمین یا ملک کلنگی، دارایی خود را به میدان میآورد و سازنده در ازای آن، هزینه و دانش فنی ساخت را تأمین میکند و در پایان، هر دو طرف در واحدهای تکمیلشده سهیم میشوند. این ساختار که روزگاری برای هر دو طرف جذاب و سودده به نظر میرسید، اکنون زیر فشار مثلث تورم، رکود و هزینههای فزاینده ساخت قرار گرفته و بسیاری از مالکان و سازندگان را وادار به بازنگری جدی در محاسبات خود کرده است.
مشارکت،معادلهای که دیگر بهراحتی جواب نمیدهد
تا چند سال پیش، مشارکت در ساخت یک معادله نسبتاً ساده داشت. مالک زمینی با پتانسیل تراکم بالا داشت و سازندهای با توان مالی کافی پیدا میشد که در ازای دریافت سهمی از واحدها، پروژه را از صفر تا تحویل پیش میبرد. اما این معادله در سالهای اخیر چنان دستخوش تغییر شده که بسیاری از سازندگان باتجربه ترجیح میدهند بهجای ورود به مشارکت، یا سرمایه خود را در ابزارهای مالی دیگر نگه دارند یا تنها پروژههایی را بپذیرند که ریسک محاسبهپذیرتری دارند.
مهمترین عاملی که این معادله را بر هم زده، فاصله فزاینده بین هزینه ساخت و قیمت فروش نهایی واحدهاست. هزینه مصالح ساختمانی در سه سال گذشته در برخی اقلام بیش از ۳ برابر شده و دستمزد نیروی انسانی ماهر نیز با رشد چشمگیری همراه بوده است. از سوی دیگر، قیمت فروش واحدها در بسیاری از مناطق شهری با رشدی بهمراتب کمتر از هزینههای ساخت روبرو بوده که حاشیه سود سازنده را به شدت فشرده کرده است.
هزینه ساخت، عددی که دیگر قابل پیشبینی نیست
یکی از بنیادیترین چالشهای مشارکت در ساخت در شرایط کنونی، بیثباتی هزینههای اجرایی پروژه است. یک سازندهای که امروز برای پروژهای قرارداد میبندد، در واقع قیمت تمامشده یک تا سه سال آینده را تخمین میزند. در شرایطی که نرخ ارز، قیمت فولاد، سیمان و تجهیزات الکتریکی در بازههای کوتاهمدت با نوسانات شدید همراه هستند، این تخمین بیشتر شبیه یک شرطبندی است تا یک محاسبه مالی.
آمارهای ارائهشده از سوی انجمن انبوهسازان مسکن نشان میدهد که هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۴۰۴ به محدوده ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان رسیده است و این رقم برای پروژههای با مصالح درجه یک یا در مناطق شمالی شهر بهمراتب بالاتر است. وقتی سازنده این عدد را در برابر سهم خود از واحدهای نهایی قرار میدهد، در بسیاری از موارد با پروژهای روبرو میشود که سود واقعی آن پس از کسر تورم، منفی یا بسیار ناچیز است.
سهمبندی سنتی در مشارکت و فشار بر مالک
از دیرباز، سهمبندی ۶۰-۴۰ یا ۵۵-۴۵ به نفع مالک، الگوی غالب در قراردادهای مشارکت بوده است. این نسبت بر اساس فرضی شکل گرفته بود که ارزش زمین در مجموع معادل ارزش هزینههای ساخت است یا از آن فراتر میرود. اما در سالهای اخیر، سازندگان با استناد به افزایش هزینههای اجرایی، فشار مستمری برای تغییر این نسبتها به نفع خود وارد کردهاند. در بسیاری از پروژههای جدید، سهم سازنده به ۵۰ درصد و حتی بیشتر رسیده است.
این تغییر در نسبت سهمبندی برای مالکان معنایی روشن دارد. مالکی که پیشتر میتوانست با واگذاری یک ملک کلنگی، ۶۰ درصد از واحدهای ساختهشده را دریافت کند، اکنون ممکن است با ۴۵ یا حتی ۴۰ درصد روبرو شود. در شرایطی که ارزش زمین نیز با ریتم کندتری رشد کرده، این مالک باید ارزیابی کند که آیا ورود به مشارکت در این شرایط، از نگهداری ملک به صورت کلنگی یا فروش زمین به قیمت روز، بازدهی واقعی بالاتری ایجاد میکند یا خیر.
ریسک زمان ساخت مسکن
یکی از مؤلفههایی که در محاسبات اولیه مشارکت در ساخت اغلب به درستی لحاظ نمیشود، هزینه زمان است. یک پروژه ساختمانی متوسط در ایران، از تنظیم قرارداد تا تحویل واحدها، معمولاً بین ۲ تا ۴ سال طول میکشد. در این مدت، مالک نه دسترسی به سرمایهاش دارد و نه بازدهی نقدی از آن دریافت میکند. هزینه فرصت این سرمایه، با توجه به نرخ سود ابزارهای مالی که اکنون به ۲۸ تا ۳۲ درصد رسیده، عدد قابل توجهی است.
برای سازنده نیز ریسک زمان به شکل دیگری خود را نشان میدهد. تأخیر در صدور پروانه، توقفهای ناشی از مشکلات اداری، اعتراض همسایگان، تغییرات مقررات شهرسازی و ناتوانی در تأمین مالی در مقاطع بحرانی، از جمله عواملی هستند که میتوانند زمانبندی پروژه را بهشدت مختل کنند. هر ماه تأخیر، به معنای افزایش هزینههای سربار، هزینههای مالی و فرسایش سود نهایی پروژه است.
بازار فروش مسکن
حتی اگر یک پروژه مشارکتی بدون تأخیر و با مدیریت هزینه مناسب به مرحله تکمیل برسد، سازنده و مالک با چالشی دیگر روبرو میشوند که در سالهای اخیر به یکی از جدیترین تهدیدهای این مدل تبدیل شده است. فروش واحدهای تکمیلشده در بازاری که قدرت خرید مصرفکننده واقعی بهشدت محدود شده، دیگر آن سرعت و سهولت گذشته را ندارد. موجودی واحدهای آماده در بسیاری از مناطق شهری افزایش یافته و فاصله زمانی بین تکمیل و فروش طولانیتر شده است.
این رکود نسبی در تقاضای مصرفی در حالی اتفاق میافتد که خریداران سرمایهگذار نیز رفتار محتاطانهتری پیشه کردهاند. کسانی که پیشتر واحدهای نوساز را بهعنوان ابزار حفظ ارزش سرمایه خریداری میکردند، اکنون با گزینههای رقیبی مانند صندوقهای درآمد ثابت، طلا و ارز روبرو هستند که نقدشوندگی بالاتر و ریسک پایینتری دارند. این تحول در ترکیب تقاضا، یکی از عواملی است که بازار اولیه مسکن را در موقعیت دشوارتری قرار داده است.
جمعبندی
تحلیل ترازنامه واقعی یک پروژه مشارکتی متوسط در تهران نشان میدهد که حاشیه سود خالص سازنده در بسیاری از موارد به کمتر از ۱۵ تا ۲۰ درصد رسیده است. وقتی این عدد در برابر ریسکهای اجرایی، ریسک زمانی و هزینه فرصت سرمایه قرار میگیرد، جذابیت اقتصادی مشارکت در ساخت برای سازندگان حرفهای بهشدت کاهش پیدا کرده است. این همان دلیلی است که بسیاری از سازندگان با سابقه از ورود به قراردادهای جدید امتناع میکنند یا تنها پروژههایی را میپذیرند که در آنها مالک شرایط استثنایی ارائه داده باشد.
برای مالکان نیز ماجرا پیچیدهتر از گذشته شده است. صرفه اقتصادی مشارکت در ساخت دیگر یک فرض ثابت نیست بلکه متغیری است که به موقعیت ملک، پتانسیل تراکم، توان مالی سازنده، شرایط بازار در زمان تحویل و دهها عامل دیگر وابسته است. ورود به این قرارداد بدون بررسی دقیق این متغیرها، مالک را در معرض سناریویی قرار میدهد که در آن نهتنها سود مورد انتظار محقق نمیشود بلکه ارزش دارایی اولیه نیز به شکل نسبی تحلیل میرود. مشارکت در ساخت هنوز در بازار مسکن ایران حضور دارد اما دیگر آن مدل بیدردسر و سودآور دهههای گذشته نیست و ارزیابی آن نیاز به دقت و اطلاعات بیشتری از همیشه دارد.
