اجارهداری حرفهای در راه است؟ / آیا بازار مسکن استیجاری متحول میشود؟
نشان تجارت - هدی کاشانیان: بازار اجاره مسکن در ایران سالهاست در میان دو قطب متضاد در نوسان است؛ از یک سو مستأجرانی که با قراردادهای یکساله و افزایشهای پیدرپی اجارهبها دست و پنجه نرم میکنند و از سوی دیگر موجرانی که بدون هیچ چارچوب قانونی منسجمی، واحدهای خود را به بازار عرضه میکنند. در این میان مفهومی به نام اجارهداری حرفهای به تدریج در ادبیات اقتصادی و سیاستگذاری مسکن کشور جای خود را باز کرده است. این مفهوم که در بسیاری از کشورهای پیشرفته سابقهای چند دههای دارد، اکنون به عنوان یکی از گزینههای پیش روی نظام مسکن ایران جدی گرفته میشود و پرسش این است که آیا ساختار فعلی بازار اجاره، ظرفیت پذیرش این تحول را دارد.
اجارهداری حرفهای چه تفاوتی با وضع موجود دارد
اجارهداری حرفهای به مدلی اطلاق میشود که در آن یک نهاد یا شخص حقوقی - نه الزاماً یک فرد - مجموعهای از واحدهای مسکونی را با رویکردی تجاری، سازمانیافته و بلندمدت مدیریت میکند. در این مدل قرارداد اجاره از یک سند یکساله ساده به یک رابطه حقوقی پایدار تبدیل میشود که در آن هم حقوق مستأجر و هم منافع موجر با دقت تعریف شدهاند. نرخ اجارهبها بر اساس شاخصهای مشخص اقتصادی تعدیل میشود نه بر اساس اراده یکجانبه مالک.
در مقابل، آنچه امروز در بازار اجاره ایران جریان دارد عمدتاً مبتنی بر توافقهای غیررسمی، شناخت شخصی طرفین و سازوکارهایی است که در غیاب یک چارچوب قانونی کارآمد شکل گرفتهاند. موجر معمولاً یک شخص حقیقی است که یک یا چند واحد مسکونی را به عنوان سرمایه نگه میدارد و اجارهداری برای او یک فعالیت جانبی است نه یک حرفه اصلی. همین ماهیت غیرحرفهای است که بخش قابل توجهی از تنشهای رایج میان موجر و مستأجر را توضیح میدهد.
وضعیت قراردادها و شکاف حقوقی موجود
یکی از آسیبپذیرترین نقاط بازار اجاره ایران، ساختار قراردادی آن است. قراردادهای یکساله که با هر تمدید باید مذاکره مجدد صورت گیرد، مستأجر را در موضع ضعف قرار میدهند. نبود سازوکار قانونی برای تعیین سقف افزایش اجارهبها در شرایط تورمی، این آسیب را چند برابر کرده است. در سالهای اخیر بارها دیده شده که اجارهبها در فاصله یک تمدید قرارداد تا مرز دو برابر شدن نیز پیش رفته است.
قانون روابط موجر و مستأجر در ایران، آخرین بار در سال ۱۳۷۶ اصلاح شده و فاصله میان این قانون و واقعیتهای امروز بازار مسکن، بر همه کارشناسان و دستاندرکاران این حوزه آشکار است. طرحهای متعددی برای اصلاح این قانون در مجلس مطرح شدهاند اما هنوز هیچکدام به مرحله اجرا نرسیدهاند. این خلأ قانونی یکی از موانع اصلی شکلگیری اجارهداری حرفهای در ایران محسوب میشود.
نقش سرمایهگذاران نهادی در بازار اجاره
در کشورهایی که اجارهداری حرفهای توسعه یافته، صندوقهای سرمایهگذاری ملکی و شرکتهای مدیریت دارایی نقش محوری دارند. این نهادها با خرید یا ساخت مجموعههای مسکونی بزرگ، مدیریت اجاره را به صورت تخصصی انجام میدهند و استانداردهایی برای نگهداری، تعمیرات و خدمات رفاهی تعریف میکنند. مستأجر در این مدل با یک سازمان سروکار دارد نه با یک فرد که احتمالاً برای اولین بار تجربه موجری دارد.
در ایران این نهادها یا وجود ندارند یا در مراحل اولیه شکلگیری هستند. برخی طرحهای دولتی مانند ساخت مسکن استیجاری به وسیله شرکتهای دولتی یا شبهدولتی، اولین گامهای این مسیر تلقی میشوند. با این حال مقیاس این طرحها در برابر حجم تقاضا در کلانشهرها هنوز بسیار محدود است و نمیتوان آنها را به عنوان یک تحول بنیادی در بازار اجاره ارزیابی کرد.
تجربه زیسته مستأجران در بازار فعلی
آمار رسمی نشان میدهد که سهم خانوارهای مستأجر در ایران طی دو دهه گذشته به طور پیوسته افزایش یافته و در برخی کلانشهرها این نسبت از ۴۵ درصد فراتر رفته است. این ارقام نشاندهنده یک تغییر ساختاری در الگوی سکونت است، نه صرفاً یک نوسان موقت. وقتی این حجم از خانوارها در بازار اجاره حضور دارند، کیفیت این بازار مستقیماً بر کیفیت زندگی بخش بزرگی از جامعه تأثیر میگذارد.
تجربه روزمره مستأجران در ایران اما تصویر دیگری را نشان میدهد. نگرانی از تخلیه اجباری، بلاتکلیفی در پایان هر قرارداد یکساله، ناتوانی در برنامهریزی بلندمدت برای تحصیل فرزندان یا ثبات شغلی به دلیل احتمال جابجایی مکرر - اینها واقعیتهایی هستند که بسیاری از مستأجران با آنها زندگی میکنند. اجارهداری حرفهای در بهترین حالت میتواند بخشی از این نگرانیها را کاهش دهد اما تنها در صورتی که با اصلاحات قانونی و نظارتی همراه باشد.
موجران خرد و معادله پیچیده منافع
در بحث از اجارهداری حرفهای نمیتوان از منظر موجران خرد - که ستون فقرات عرضه مسکن اجاری در ایران را تشکیل میدهند - چشم پوشید. اکثر واحدهای اجاری در ایران متعلق به افرادی است که یک یا حداکثر دو واحد مسکونی دارند و اجاره دادن آنها را نه به عنوان شغل بلکه به عنوان یک منبع درآمد تکمیلی یا ذخیره ارزشی میبینند. برای این گروه، پذیرش یک چارچوب حرفهای که درآمد و اختیار آنها را محدود کند، منافع مستقیمی به همراه ندارد.
این تعارض منافع یکی از پیچیدهترین موانع تحول بازار اجاره است. هر سیاستی که حقوق مستأجر را تقویت کند، از منظر بخشی از موجران به عنوان تضعیف حقوق مالکیت تفسیر میشود. این نگرانی در یک اقتصاد که تورم مزمن دارد و دارایی ملکی سهم بزرگی از ثروت خانوارها را تشکیل میدهد، قابل درک است. توازن میان حقوق مالکیت و حقوق اجتماعی مستأجران، معادلهای است که سیاستگذار باید در آن ظرافت به خرج دهد.
چشمانداز تحول در بازار اجاره
پرسش اصلی این است که بازار مسکن استیجاری ایران در مسیر تحول واقعی قرار دارد یا این بحثها در حد گفتگوهای کارشناسی باقی خواهند ماند. شواهد متناقض هستند. از یک سو فشار اجتماعی برای اصلاح وضعیت مستأجران در سالهای اخیر به طور محسوسی افزایش یافته و برخی طرحهای قانونی در این راستا به مرحله بررسی رسیدهاند. از سوی دیگر ساختار مالکیت پراکنده، ضعف نهادهای واسط و تورم مداوم، تغییر الگوی اجارهداری را به کاری پرهزینه و دشوار تبدیل کرده است.
تجربه کشورهایی که این مسیر را طی کردهاند نشان میدهد اجارهداری حرفهای نتیجه یک تصمیم یکشبه نیست بلکه محصول یک فرایند تدریجی از اصلاح قوانین، ایجاد مشوقهای مالیاتی، توسعه نهادهای تخصصی و تغییر فرهنگ رابطه موجر و مستأجر است. آنچه مشخص است این که بازار اجاره ایران در وضعیت کنونی ناپایدار است و این ناپایداری دیر یا زود یک نقطه عطف را اجتنابناپذیر خواهد کرد.
